Steuer auf Mieteinnahmen richtig kalkulieren - Anleitung

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, sei es ein Mehrfamilienhaus oder eine Einliegerwohnung in Ihrem selbst genutzten Wohnhaus, beziehen Sie im Sinne des Einkommensteuerrechts Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Dazu ist die Anlage V auszufüllen. Orientieren Sie sich an der Auflistung der in Betracht kommenden Angaben.

Den Mieteinnahmen stehen die Mietausgaben gegenüber

• Bewahren Sie alles an Unterlagen und Rechnungen auf. Führen Sie Buch über alle Aufwendungen, die Sie für Ihr Mietobjekt tätigen.
• Stellen Sie zum Ende des Kalenderjahres alle Mieteinnahmen und Mietausgaben zusammen. Die Mietausgaben sind Ihre Werbungskosten. Sind diese höher als Ihre Mieteinnahmen, erzielen Sie entsprechende Verluste aus der Vermietung.

Kaltmiete und Nebenkosten erfassen

• Beachten Sie, dass Sie nicht nur die Kaltmiete, sondern auch die Mietumlagen für Strom, Wasser Gas, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Grundsteuer usw. auf der Einnahmenseite verbuchen müssen. Umgekehrt verbuchen Sie auf der Ausgabenseite die diesbezüglich von Ihnen getätigten Aufwendungen.
• Beachten Sie, dass Sie Mieterzuschüsse, mit denen sich der Mieter an den Herstellungskosten der Immobilie beteiligt und die mit der Miete verrechnet werden, in dem Jahr berücksichtigen, in dem der Mieter die Zuschüsse gezahlt hat. Beteiligt sich der Mieter mit seinen Zuschüssen jedoch am Erhaltungsaufwand, erzielen Sie keine steuerpflichtigen Einnahmen.
• Achten Sie darauf, dass Sie alle denkbaren Werbungskosten erfassen. Dazu gehören alle Finanzierungskosten, Verwaltungs-, Betriebs- und Instandhaltungskosten und sonst alle Kosten, die mit der Vermietung direkt in einem engen Zusammenhang stehen.

Vor allem Afa und Schuldzinsen bestimmen die Steuer

• Vergessen Sie die Abschreibung (Afa) nicht. Überlegen Sie, ob Sie die degressive oder lieber die lineare Abschreibung in Anspruch nehmen.
• Haben Sie die Immobilie finanziert, dürfen Sie die Darlehenszinsen als Werbungskosten in voller Höhe geltend machen. Vermieten Sie eine Einliegerwohnung in Ihrem selbst genutzten Wohnheim, sind diese anteilig zu berechnen.
• Beachten Sie die Möglichkeit, in einer Erbengemeinschaft nur einem der Miterben das Verwaltungsrecht und das sogenannte Fruchtziehungsrecht (Miete) zuzugestehen. Alle anderen Miterben sind nicht Partei des Mietvertrages. Dieser Weg bietet sich an, wenn Sie Gefahr laufen, nur wegen der Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig zu werden.
• Der sich nach Verrechnung der Mieteinnahmen mit den Mietausgaben ergebende Betrag ist Ihr Gewinn aus der Vermietung. Er bestimmt zusammen mit Ihren sonstigen Einkünften Ihr zu versteuerndes Einkommen. Lesen Sie die sich daraus ergebende Steuerpflicht aus der Einkommenssteuertabelle ab.

So kommen Sie zum Ergebnis

• Zur Berechnung des Gewinns orientieren Sie sich an einem Musterformular mit Rechenfunktion.
• Die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten bei vermieteten Objekten sind vielfältig. Verstehen Sie diesen Beitrag nur als Orientierungshilfe und lassen Sie sich steuerlich beraten.