Verkehrswert eines Hauses ermitteln - so geht's

Die Ermittlung des Verkehrswertes eines Hauses ist zwar komplex, aber möglich, der ideelle Wert lässt sich hingegen nicht bestimmen. Oftmals sind mit einem Haus ganze Schicksale verbunden, die sich in den nüchternen Zahlen des Verkehrswertes natürlich nicht ausdrücken lassen.

Warum den Verkehrswert eines Hauses ermitteln?

• Egal ob Sie die Immobilie kaufen, verkaufen oder beleihen möchten, der Verkehrswert ist in jedem Fall die Verhandlungsgrundlage. Auch eine Erbengemeinschaft braucht ein Verkehrswertgutachten, um Anteile korrekt auszahlen zu können. Des Weiteren wird das Finanzamt als Bemessungsgrundlage einer Besteuerung, den Verkehrswert eines Grundstückes zugrunde legen.
• Eine realistische Auskunft über den Verkehrswert eines Hauses kann nur ein unabhängiger Sachverständiger geben. Tatsächlich wird von Ämtern, Behörden und Banken in der Regel nur ein solches unabhängiges Gutachten anerkannt.

Wertermittlungsverfahren: Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert

• Alle drei im Folgenden genannten Verfahren funktionieren nicht für sich genommen und kommen nie zu einem genauen, normierten Ergebnis. Sie helfen, den Verkehrswert einzugrenzen und sind aber von weiteren Faktoren wie beispielsweise dem Zeitraum der Wertermittlung abhängig.

1. Im Sachwertverfahren werden der Immobilien- und der Grundstückswert einzeln ermittelt. Dabei resultiert der Verkehrswert aus den Kosten, die für den Bau der Immobilie entstanden sind. Demnach entspricht der Verkehrswert eines neuen Hauses, der Summe seiner Herstellungskosten. Natürlich treten mit der Zeit Umstände ein, die den Wert eines Hauses mindern, diese werden ins Sachwertverfahren einbezogen.
2. Sofern es sich bei der begutachteten Immobilie um eine bewirtschaftete Immobilie handelt, wird aus dem möglichen jährlichen Reinertrag zusätzlich der Ertragswert ermittelt.
3. Um den Grundstückswert zu ermitteln, wird wenn möglich, das Vergleichswertverfahren herangezogen. Dazu braucht es jedoch in der Umgebung des Grundstückes, dessen Verkehrswert zu ermitteln ist, weitere in Größe und Lage ähnliche Grundstücke.

Beachten Sie, dass der Verkehrswert einer Immobilie nur in den seltensten Fällen dem Kaufpreis entspricht. Der ist von verschieden weiteren Faktoren wie dem Standort, dem Sanierungsbedarf oder der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängig.