Einheitswertberechnung Schritt für Schritt

Einheitswertberechnung

• Sind Sie Eigentümer eines Hauses, so müssen Sie in Deutschland jährlich Grundsteuer zahlen. Aber wie bewertet das Finanzamt den Wert des Hauses und Ihres Grundstücks, welche Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer sind? Zuständig für die Berechnung ist das Finanzamt, in dessen Bezirk sich das Grundstück befindet.
• Das Finanzamt unterscheidet zwei Verfahren der Ermittlung des Einheitswertes, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren.

Ertragswertverfahren

• Der Wert des Grundstücks wird anhand des Vielfachen der Jahresmiete ermittelt. Der Wert des Vielfachen bestimmt sich aus der Grösse der Wohn- und Nutzfläche, Bauart und Baujahr, der baulichen Ausstattung und Förderungsart.
• Der Grundstückswert wird dann ermittelt aus Bodenwert, Gebäudewert und Wert der Außenanlagen.

Sachwertverfahren bei der Einheitswertberechnung

• Beim Sachwertverfahren bei der Einheitswertberechnung werden folgende Werte wie der Bodenwert (der Wert, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre), der Wert der Außenanlagen und der Gebäudewert (durchschnittliche Herstellungskosten je Fläche) berücksichtigt.
• Für die Ermittlung des Einheitswertes wird Ihnen das Finanzamt ein Formular schicken, das Sie gewissenhaft und wahrheitsgemäß ausfüllen sollten. Es handelt sich um das Formular BG 30 (Erklärung zur Feststellung des Einheitswertes bebauter Grundstücke) des Bundesministeriums für Finanzen. Auf Grundlage Ihrer Angaben und der ermittelten Werte wird der Einheitswert berechnet.
• Die Berechnung des Einheitswertes ist in ganz Deutschland ein einheitlicher Vorgang und wird im Bewertungsgesetz geregelt. Im Bewertungsgesetz stehen gesetzliche Vorschriften zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie zur Bewertung von Gebäuden.
• Es enthält die Vorgaben für das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren, aber auch die dazugehörigen Sondervorschriften.
• Wundern Sie sich nicht über die Höhe des Einheitswertes, er hat nichts mit dem Marktwert oder dem Kaufpreis Ihres Hauses zutun. Der Einheitswert ist Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer, aber auch für die Erbschafts- und Schenkungssteuer sowie für die Grunderwerbsteuer.
• Die Berechnung des Einheitswertes erfolgt einmalig beim Neubau oder beim Kauf des Eigentums.
• Wohl dem, der sein Eigentum nicht selber nutzt, sondern es vermietet hat, denn er kann die Steuer, die sich aus dem Einheitswert ergibt, an seine Mieter als Nebenkosten weitergeben. Ob Firma oder Privatperson, das Finanzamt ermittelt für alle den Einheitswert nach den gleichen zwei Verfahren.