Einheitswert und Verkehrswert ermitteln - so geht das

Die Einheitswerte sind seit längerer Zeit in der Diskussion, da der Verwaltungsaufwand zu ihrer Feststellung relativ hoch ist. Zudem liegen die Einheitswerte meist weit unter dem am Markt zu erzielenden Kaufpreis. 

Die Feststellung des Einheitswertes

• Die Finanzämter sind dafür zuständig, die Einheitswerte durch Bescheid festzustellen. Gem. § 21 Abs. 1 Bewertungsgesetz soll eigentlich alle sechs Jahre eine Hauptfeststellung der Einheitswerte erfolgen. Dies wurde allerdings aus praktischen Gründen nie durchgeführt, sodass es bis heute bei den Hauptfeststellungszeitpunkten vom 1. Januar 1964 und vom 1. Januar 1935 (für die neuen Bundesländer) geblieben ist.
• Den Einheitswert können Sie im Ertragswert- oder im Sachwertverfahren ermitteln. Im Sachwertverfahren wird er ermittelt, wenn sich für das Grundstück eine übliche Miete nicht ermitteln lässt. Dann wird der Substanzwert des Grundstücks zur Feststellung des Einheitswertes herangezogen.
• Wenn Sie Eigentümer eines bebauten Wohngrundstückes, also Hauseigentümer, sind, wird der Einheitswert im Ertragswertverfahren ermittelt. Hierbei wird die zum 1. Januar 1964 erzielbare Jahresrohmiete zugrunde gelegt und mit einem bestimmten Faktor multipliziert. Dieser Faktor bzw. Vervielfältiger richtet sich zum Beispiel bei Mietwohngrundstücken u. a. nach dem Baujahr.
• Den Vervielfältigungsfaktor finden Sie in den entsprechenden Anlagen zum Bewertungsgesetz.       

Den Verkehrswert ermitteln

Als Eigentümer eines Hausgrundstückes wird der Verkehrswert bzw. Marktwert des Grundstückes für Sie eine größere Rolle spielen als der Einheitswert.

• Als Verkehrswert lässt sich dabei grob der Marktpreis bezeichnen, den Sie für das Grundstück erzielen könnten, wenn Sie es am Markt anbieten bzw. verkaufen wollen.
• Bei der Ermittlung des Verkehrswertes werden Sie in den meisten Fällen auf das Ertragswertverfahren zurückgreifen. D. h., entscheidend für den Marktwert Ihrer Immobilie ist der Ertrag, den Sie damit erzielen können.
• Die erzielbare Jahresmiete können Sie dann - je nach Lage der Immobilie - mit einem Faktor zwischen 10 und 20 multiplizieren, um auf den Verkehrswert zu kommen. Bei Grundstücken in Großstädten und guter Lage wird der Faktor in der Regel im oberen Bereich liegen, im ländlichen Raum dagegen im unteren Bereich.
• Welche Miete Sie jährlich mit dem Grundstück erzielen können, richtet sich natürlich außer der Lage noch nach anderen Faktoren, zum Beispiel dem baulichen Zustand des Hauses bzw. der Wohnungen.