Für Grundbesitz wird in Deutschland von der zuständigen Gemeinde Grundsteuer erhoben. Die Basis für die Höhe der Grundsteuer bildet der Einheitswert, für dessen Ermittlung das jeweilige Finanzamt zuständig ist. Dieser Wert wird dem Eigentümer in einem Einheitswertbescheid mitgeteilt, wobei er für mehrere Jahre gilt.
Einheitswert vom Haus - Ermittlungsgrundlage ist Bewertungsgesetz
- Den Begriff Einheitswert definiert das Bewertungsgesetz. Er bildet die Grundlage für Bewertungen. Bestimmt wird er durch den Preis, der für bebaute oder unbebaute Grundstücke bei einem Verkauf erzielt werden kann. Die persönlichen Verhältnisse des Eigentümers spielen als Preis beeinflussende Umstände keine Rolle. Lediglich objektive Kriterien werden berücksichtigt.
- Wichtig ist, dass sich der Wert nicht mit dem aktuellen Verkehrswert des Hauses deckt. Denn dieser wird durch eine andere Verfahrensweise bei der Wertermittlung (Vergleichswertverfahren) und mithilfe eines Bewertungsstichtages festgestellt.
- Der Einheitswert wird vom zuständigen Finanzamt errechnet. Als Grundlage dient dabei ein Fragebogen, den ein Eigentümer mit bestimmten Angaben einzureichen hat.
- Dies geschieht in der Regel beim Kauf von Grundstücken oder der Änderung der Eigentumsverhältnisse und bei baulichen Veränderungen.
- Wenn Sie ein Haus neu errichtet oder sonstige größere Veränderungen vorgenommen haben, wird das Finanzamt zur Berechnung des Einheitswertes des bebauten Grundstücks einige Unterlagen anfordern.
- Sie erhalten ein entsprechendes Formular mit dem Namen "Grundstücksbeschreibung". Das müssen Sie ausfüllen und weitere Unterlagen beifügen. Dazu gehören Grundstücksbeschreibung mit Lageplan, Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie Bauzeichnungen.
Berechnung durch das Finanzamt
Die Berechnung des Einheitswertes durch das Finanzamt erfolgt mithilfe spezieller Bewertungsverfahren.
- Unbebaute sowie baureife Grundstücke sind mit dem gemeinen Wert (angenommener Preis bei Veräußerung) zu bewerten.
- Bebaute Grundstücke (Einfamilienhäuser, Mietwohngrundstücke oder Geschäftsgrundstücke) werden mittels Ertragswert- oder Sachwertverfahren bewertet.
- Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert, der Gebäudewert und der Wert der Außenanlagen zusammengerechnet. Wenn bei einem Immobilientyp der Grundstücksertrag (beispielsweise Mieteinnahmen) maßgeblich ist, dann erfolgt die Bewertung zum Ertragswert.
Tipp: Im Zweifelsfall sollten Sie sich für das Sachwertverfahren entscheiden. Erzielen Sie mit der Immobilie nur geringe Erträge, sollten Sie dem Ertragswertverfahren den Vorrang geben. Zumindest können Sie anhand beider Werte eine Entscheidung optimieren.
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