Sanierungskosten auf den Mieter umlegen - das sollten Sie dabei beachten

Als Vermieter werden Sie ein Interesse daran haben, Ihre Immobilie durch Renovierung oder Sanierung in einem guten Zustand zu erhalten. Einen Teil der dazu aufgewendeten Sanierungskosten können Sie dann im Anschluss auf die Mieter umlegen.

Welche Sanierungskosten relevant sind

• Die Miete können Sie nach einer Modernisierung erhöhen. Doch nicht alle Kosten sind umlagefähig. Wenn Sie Baumaßnahmen durchgeführt haben, "die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen", können Sie einen Teil der Kosten auf die Mieter umlegen, vgl. § 559 Abs. 1 BGB. Der Gebrauchswert wird jedoch zum Beispiel nicht durch einen bloßen Fassadenanstrich nachhaltig erhöht werden.
• Kosten einer Modernisierung können Sie auch dann umlegen, wenn die Baumaßnahmen "die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern" oder zu nachhaltigen Einsparungen bei Energie und Wasser führen, vgl. § 559 Abs. 1 BGB. Das ist zum Beispiel bei einer kompletten Wärmedämmung des Hauses der Fall.
• Bei derartigen Baumaßnahmen können Sie die Miete dann um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
• Wenn Sie zum Beispiel ein komplettes Haus Wärmedämmen und die Baumaßnahmen daher für mehrere Wohnungen durchführen, dann müssen Sie die entstandenen Sanierungskosten "angemessen auf die einzelnen Wohnungen" aufteilen, vgl. § 559 Abs. 2 BGB.

Woran Sie den Mieter nicht beteiligen können

• Wenn Sie zum Beispiel für energiesparende Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Fördermittel erhalten haben, müssen Sie die erhaltene Förderung von den Kosten abziehen, die auf die Mieter umzulegenden Sanierungskosten verringern sich entsprechend, vgl. § 559a Abs. 1 BGB.
• Das Gleiche gilt, wenn Sie für die Modernisierung ein zinsverbilligtes oder zinsloses Darlehen aus öffentlichen Mitteln erhalten haben. Hier müssen Sie sich den erhaltenen Zinsvorteil anrechnen lassen, der die Sanierungskosten dann ebenfalls mindert, vgl. § 559a Abs. 2 BGB.
• Eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung müssen Sie dem Mieter in Textform erklären, vgl. § 559b Abs. 1 S. 1 BGB. Diese ist jedoch nicht so streng wie die Schriftform und erfordert zum Beispiel keine eigenhändige Unterschrift. So können Sie eine entsprechende Mieterhöhung auch in einem maschinell erstellten Brief, per Fax oder E-Mail erklären.
• In der Mieterhöhungserklärung müssen Sie dem Mieter allerdings die "Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten" genau berechnen können, vgl. § 559 Abs. 1 S. 2 BGB. Andernfalls ist die Erklärung nicht wirksam und der Mieter schuldet auch die erhöhte Miete nicht.

Modernisierungen können sehr teuer werden, daher sollten Sie als Vermieter in die Kalkulation der Kosten die danach zu erhöhende Miete mit einbeziehen. Nicht immer werden Sie jedoch den Rahmen von 11% ausschöpfen können, etwa wenn Sie damit erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen würden.