Eine Mieterhöhung trifft den Mieter manchmal wie aus heiterem Himmel. Wer in einer sehr günstigen Wohnung wohnt, muss jedoch damit rechnen, dass der Vermieter die Miete zumindest bis zur jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen versucht.
Wie oft der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen kann
- Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nicht so oft möglich, wie dies der Vermieter vielleicht gerne möchte. Voraussetzung ist vielmehr, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist - und zwar von dem Zeitpunkt an gerechnet, ab dem die erhöhte Miete gelten soll, s. § 558 Abs. 1 BGB.
- Sein Verlangen kann der Vermieter zudem frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend machen. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass eine Mietsteigerung aufgrund einer Modernisierung hier außer Betracht bleibt.
- § 558 Abs. 2 BGB sieht zudem eine sogenannte "Kappungsgrenze" vor: Innerhalb dreier Jahre darf die Miete nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Hat die Landesregierung bestimmte Gemeinden oder Teile von Gemeinden als solche Gebiete festgelegt, in denen die ausreichende Wohnraumversorgung gefährdet ist, dann beträgt die Kappungsgrenze nur 15 Prozent.
- Auch hier werden Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen jedoch nicht in die Betrachtung mit einbezogen. Im Einzelfall kann sich so eine höhere Mietsteigerung ergeben.
Wenn die Miete bei Modernisierungen steigt
- Natürlich soll der Wohnungsbestand in einem angemessen und modernen Zustand erhalten werden. Ein Vermieter wird daher einen überalterten Wohnungsbestand nach Möglichkeit modernisieren, um ihn konkurrenzfähig zu halten.
- Die Kosten einer solchen Modernisierung - beispielsweise einer umfangreichen Wärmedämmung oder des Einbaus einer moderneren Heizungsanlage - kann der Vermieter zumindest teilweise auf die Mieter umlegen. Gem. § 559 Abs. 1 BGB kann er die Miete um 11 Prozent der Kosten, die er für die Wohnung aufgewendet hat, erhöhen.
- Ein Vermieter wird solche umfangreichen Maßnahmen nicht allzu oft durchführen, allerdings können sie zu einer erheblichen Mietsteigerung führen und so für manchen Altmieter zum Problem werden. Schon mancher Mieter war gezwungen, wegen einer "Luxussanierung" auszuziehen.
Mietsteigerungen wünscht sich kein Mieter. Von Zeit zu Zeit muss er jedoch mit einer Erhöhung der Miete rechnen, insbesondere dann, wenn diese nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
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