Modernisierungsmaßnahmen sind Baumaßnahmen. Sie sind regelmäßig mit Lärm, Schmutz und sonstigen Beeinträchtigungen verbunden. Dadurch mindern sie die Wohnqualität des Mieters. Will der Vermieter zugleich wegen der verbesserten Wohnqualität die Miete erhöhen, muss er Formen und Fristen beachten. Da das Gesetz kompliziert formuliert ist, ist die Fehlerhäufigkeit hoch.
Der Vermieter ist zur Modernisierungsankündigung verpflichtet
- Als Mieter sollen Sie Gelegenheit haben, sich auf Baumaßnahmen einzustellen. Modernisierungsmaßnahmen müssen Sie grundsätzlich dulden. Sie können diese nur im Ausnahmefall verhindern (§ 555d BGB). Vor allem hat der Vermieter das Recht, wegen der Modernisierungsmaßnahme die Miete zu erhöhen.
- Voraussetzung Ihrer Duldungspflicht und des Mieterhöhungsrechts ist eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung. Dazu muss Sie der Vermieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme schriftlich informieren. Er muss Sie über Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn und Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung in Kenntnis setzen. Zugleich sollte er Sie auf die Möglichkeit des Härteeinwands hinweisen (§ 555c BGB).
Als Mieter sind Sie nicht immer duldungspflichtig
- Steht der Vermieter ohne vorherige Ankündigung vor der Tür und will Ihre Wohnung umgestalten, könnten Sie den Zutritt verweigern. Im Extremfall käme eine einstweilige gerichtliche Verfügung in Betracht. Damit könnten Sie dem Vermieter die Baumaßnahme in dieser Form untersagen.
- Sie brauchen die Baumaßnahme nur dann nicht zu dulden, wenn Sie selbst oder Ihre Familie unangemessen belastet würden (Härteeinwand). Bei einer Außenmodernisierung ist dies regelmäßig nicht der Fall. Will der Vermieter hingegen das Badezimmer komplett umgestalten, könnte sich ein 85-jähriger Mieter durchaus auf einen Härtefall berufen. Seine Argumentation könnte sein, dass er diese Art der Modernisierung nicht benötigt und ihm aufgrund der Umstände nicht zuzumuten ist.
- Sofern Sie Ihre Wohnung gerade renoviert haben, ist der Vermieter zum Aufwendungsersatz verpflichtet. Er muss Ihnen die eventuell durch die Modernisierungsmaßnahmen entstehenden Aufwendungen ersetzen (neuer Boden, neue Tapete).
Auch die Mieterhöhung unterliegt Formalien
Hat Sie der Vermieter ordnungsgemäß informiert, kann er nach Abschluss der Maßnahme Ihre Kaltmiete um bis zu 11% seines Kostenaufwandes erhöhen. Auch insoweit können Sie sich auf den Härteeinwand berufen, falls Sie dadurch unangemessen belastet würden. Im Regelfall müssen Sie die Mieterhöhung jedoch akzeptieren.
- Voraussetzung der Mieterhöhung ist, dass der Vermieter Sie nach Abschluss der Maßnahme schriftlich informiert. Sie müssen die Kosten und die daraus folgende Mieterhöhung nachvollziehen können. Sie sind verpflichtet, die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats zu bezahlen.
- War die Modernisierungsankündigung des Vermieters jedoch nicht form- oder fristgerecht, brauchen Sie die erhöhte Miete erst nach neun Monaten erstmals zu bezahlen (§ 559 II BGB).
Modernisierungsmaßnahmen sind oft eine Gratwanderung. Als Mieter profitieren Sie einerseits von einem verbesserten Wohnstandard, zahlen aber auch meist eine höhere Miete. Ein guter Vermieter sollte darauf bedacht sein, die Miete nur soweit zu erhöhen, dass der Mieter sie wirtschaftlich tragen kann. Nur ein gutes partnerschaftliches Verhältnis hat auf Dauer Bestand.
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