Mieterhöhung nach Renovierung - diese Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden

Als Eigentümer hat der Vermieter selbstverständlich das Recht, sein Objekt zu renovieren und zu modernisieren. Will er den damit verbundenen Kostenaufwand auf den Mieter umlegen, muss er sich an einige gesetzliche Vorgaben halten.

Renovierung ist nicht gleich Modernisierung

• Der Vermieter kann den Kostenaufwand für Modernisierungsmaßnahmen des Objekts auf die Mieter umlegen. Modernisierung ist nicht gleichzusetzen mit Renovierung. Führt der Vermieter Maßnahmen durch, die der Instandhaltung oder der Reparatur der Immobilie dienen, handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen. Den damit verbundenen Kostenaufwand kann er nicht umlegen.
• Modernisierungsmaßnahmen müssen zur Steigerung des Wohnwertes führen. Ein völliger Umbau des Objekts ist keine Modernisierungsmaßnahme. Gesetz und Rechtsprechung haben im Einzelfall vielfach definiert, was Modernisierung im Einzelnen bedeutet.
• Modernisierungsmaßnahmen sind Verbesserungen beim Zuschnitt der Wohnung, der Belichtung und Belüftung, beim Schallschutz, der Energie- und Wasserversorgung, bei den sanitären Einrichtungen, der Kochgelegenheiten, beim Anschluss ans Kabelfernsehen, beim Einbau einer Zentralheizung, der Treppenhausisolierung, Außenwandwärmeisolierung oder der Anbau von Balkonen.
• Keine Modernisierungsmaßnahmen sind der Austausch von Ölöfen gegen Nachtspeicherheizungen, Einbau von Holzfenstern statt Kunststofffenstern, Ersatz von unansehnlichen Toilettenbecken, Austausch von Bleirohren für Trinkwasser durch Kupferrohre oder die Neuverputzung von ungepflegten Kellerwänden. In diesen Fällen fehlt es an der Verbesserung des Wohnwertes oder es handelt sich um eine Renovierungsmaßnahme.

Mieterhöhung muss sich im Rahmen halten

• Allgemein betrachtet muss die Mieterhöhung in einem vernünftigen Verhältnis zur Ersparnis durch die Modernisierung stehen. Baut der Vermieter eine neue Heizungsanlage ein, kann er die Miete nur im angemessenen Verhältnis zur Kostenersparnis erhöhen. Die Gerichte gestehen bei Energiesparmaßnahmen das Doppelte der monatlichen Ersparnis als Mieterhöhung zu.
• Der Vermieter ist zur Mieterhöhung berechtigt, wenn der Gebrauchswert Ihrer Wohnung erhöht wird, die Wohnverhältnisse sich durch die Modernisierungsmaßnahmen verbessern oder Heizenergie eingespart oder der Wasserverbrauch reduziert wird.
• Nach Abschluss der Maßnahme kann der Vermieter die Jahresmiete um 11 % der tatsächlich entstandenen Kosten anheben.
• Er kann den Satz von 11 % auch überschreiten, wenn durch die Modernisierung eine Anhebung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig ist. In diesem Fall kann der Vermieter wählen, welche Erhöhung der vornimmt.

Ersparnis ist nicht Voraussetzung für höhere Miete

• Grundsätzlich braucht die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter keinen Vorteil zu bringen. So kann die Mieterhöhung nach einer Baumaßnahme zur Energieersparnis ohne Weiteres höher ausfallen als die Ersparnis, die Sie durch die Maßnahme bei den Energiekosten erzielen.
• Kosten, die der Vermieter mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten abdeckt, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten (§ 559a BGB). Modernisiert er unter Inanspruchnahme zinsverbilligter Darlehen aus öffentlichen Mitteln, muss er die umlagefähigen Kosten um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung reduzieren.
• Haben Sie einen Zeitmietvertrag, ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie nicht ausdrücklich vereinbart ist.
• Erhöht der Vermieter die Miete um 11 % der Modernisierungsaufwendungen, können Sie bis zum dritten Tag, nachdem die Mieterhöhung in Kraft tritt, zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Beispiel: Mieterhöhung zum 1. August, Kündigung bis 3. August, Kündigung wirksam zum 31. Oktober.