Nutzflächenberechnung - so können Sie sie vornehmen

Für eine korrekte Nutzflächenberechnung müssen Sie wissen, welche Flächen als Nutzflächen gelten und welche nicht.

Nutzflächenberechnung nach DIN 277

• Grundlage der Definition der Nutzflächenberechnung ist die DIN 277 (Fassung 2005). Nutzflächen sind allgemein solche Flächen, die der zweckbestimmten Nutzung eines Gebäudes dienen. Nutzflächen finden Sie also in Wohnräumen, in Büros, Gewerberäumen und letztlich als landwirtschaftliche Nutzflächen. Für die Nutzflächenberechnung kommt es also darauf an, welche Art von Nutzfläche Sie berechnen möchten.
• Die Nutzfläche eines bewohnten Gebäudes ist die Wohnfläche. Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung berechnet. Diese Nutzfläche dürfte am häufigsten in Betracht kommen.

So berechnen Sie die Wohnfläche von Wohnräumen

• Die Wohnfläche eines Raumes ist dessen Grundfläche. Es werden nur Wohnräume berücksichtigt. Befinden sich Abstellräume hinter der Wohnungsabschlusstür, finden sie Berücksichtigung.
• Liegen Zubehörräume außerhalb der Wohnung (Keller, Waschküche, Garage), bleiben diese außer Ansatz. Ferner bleiben solche Räume unbeachtlich, deren Eignung zu Wohnzwecken auf Dauer vollständig beseitigt ist oder nur mit unzumutbarem Aufwand wiederhergestellt werden kann.
• Sie können die Grundfläche entweder aus Fertigmaßen oder nach Rohbaumaßen ermittelt. Rohbaumaße sind um 3 % zu kürzen. Fertigmaße werden von Wand zu Wand, nicht vom Fußleiste zu Fußleiste, gemessen.
• Grundflächen von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m sind voll anzurechnen. Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m sowie von nicht beheizbaren Wintergärten und Schwimmbädern sind zur Hälfte anzurechnen. Beheizbare Wintergärten werden voll angerechnet. Grundflächen von Räumen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m bleiben außen vor.
• Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze können zur Hälfte angerechnet werden, allerdings nicht, wenn sie in der Nähe einer Verkehrsstraße liegen. Gerade bei Balkonen wird die Bewertung des Wohnwerts nach Himmelsrichtung (Wetterseite ist Negativfaktor) und Nutzbarkeit vorgenommen.

Dies sind die Konsequenzen fehlerhafter Berechnungen

• Beachten Sie: Ist die tatsächliche Fläche wesentlich kleiner als die im Mietvertrag angegebene, ist die Mietsache mangelhaft. Eine solche wesentliche Abweichung ist nach einem Gerichtsurteil jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Differenz 17 % beträgt.
• Die Wohnfläche ist vor allem dann relevant, wenn im Mietvertrag ein Quadratmeterpreis vereinbart ist oder wenn Sie als Vermieter die Richtigkeit der Angabe ausdrücklich zusichern.
• Für Sie als Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass eine zutreffende Flächenangabe keine Vorteile bringt, eine fehlerhafte Flächenangabe aber Nachteile mit sich ziehen kann. Sie sollten die Wohn- oder Nutzfläche also nur dann in den Mietvertrag aufnehmen, wenn Sie über die tatsächliche Größe keine Zweifel haben.

Dieser Text ist eine Orientierungshilfe. Fragen Sie zur Nutzflächenberechnung bei Bedarf einen Architekten.