Mieterwechsel - was Vermieter beachten sollten

Das Mietrecht ist eine Gratwanderung zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters. Um Ihre Rechte beim Mieterwechsel zu wahren und ein Mietverhältnis ordentlich abzuwickeln, sollten Sie einige Gegebenheiten kennen.

Mit der Kündigung startet die Abwicklung

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Die Kündigung per E-Mail oder SMS oder Telefax brauchen Sie nicht zu akzeptieren. Auch muss die Kündigungserklärung unterschrieben sein. Sie sollten wissen, dass Sie außerhalb der Kündigungsfristen keinen vom Mieter präsentierten Nachmieter akzeptieren müssen.

• Sofern eine andere Person für den Mieter die Kündigung ausspricht, sollten Sie auf der Vorlage einer Originalvollmacht bestehen. Handelt es sich dabei um einen Erben, sollte der Erbschein vorgelegt werden. Ein rechtlicher Betreuer besitzt einen Betreuerausweis.
• Ist Ihr Mieter verstorben, kann der Ehegatte, der mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt lebte, in das Mietverhältnis eintreten. Der Mieterwechsel erfolgt kraft Gesetzes. Sie können das Mietverhältnis dann selbst nur kündigen, wenn in der Person des Ehegatten ein wichtiger Grund vorliegt. Gleiches gilt für die im Haushalt des Mieters lebenden Kinder. Gibt es keinen Ehepartner oder Kinder, wird das Mietverhältnis mit den sonstigen Erben fortgesetzt. Dann können beide Parteien das Mietverhältnis ordentlich kündigen und zwar auch dann, wenn es eigentlich befristet abgeschlossen wurde.

Wichtige Aspekte beim Mieterwechsel

1. Sie sollten die Kündigung umgehend bestätigen und mit dem Mieter einen Übergabetermin für die Wohnung vereinbaren. Im Idealfall begutachten Sie bereits vorab die Wohnung. Dann können Sie deren Zustand feststellen und den Mieter anhalten, für eine ordnungsgemäße Übergabe zu sorgen.
2. Klären Sie vorzeitig, inwieweit der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss. Voraussetzung ist eine mietvertragliche Vereinbarung. Sie sollten wissen, dass starre Fristenpläne unzulässig sind. Die Renovierungsverpflichtung muss sich am Renovierungsbedarf orientieren.
3. Erstellen Sie im Übergabetermin ein Übergabeprotokoll. Lassen Sie sich im Idealfall von einem Zeugen begleiten. Andernfalls genügen Fotos. Dokumentieren Sie alles, was Sie beanstanden. Der Mieter sollte das Protokoll unterschreiben. Verpflichtet ist er dazu aber nicht. Fordern Sie den Mieter am besten schriftlich auf, erforderliche Schönheitsreparaturen vorzunehmen, Hausrat zu entsorgen, Einbauten auszubauen und Schäden zu beseitigen.
4. Lesen Sie am besten gemeinsam mit dem Mieter die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser ab. Bis zum formalen Ende des Mietverhältnisses gerechnet müssen Sie die Nebenkosten abrechnen. Sie sind auch bei einem Mieterwechsel nicht zu einer Zwischenabrechnung verpflichtet. Es genügt, wenn Sie das Abrechnungsjahr abwarten und danach die Nebenkostenabrechnung für diesen Mieter erstellen.
5. Vergessen Sie nicht, sich sämtliche Schlüssel zurückgeben zu lassen. Hat der Mieter den Haustürschlüssel verloren, dürfen Sie auf seine Kosten ein neues Schloss einbauen lassen. Voraussetzung ist, dass Sie nur so das Risiko des unberechtigten Zutritts Dritter verhindern können.
6. Mit der Beendigung des Mietverhältnisses sind Sie verpflichtet, die Kaution zurückzugeben. Sie können sich ca. zwei bis drei Monate Zeit lassen und in dieser Zeit die Gegebenheiten prüfen. Soweit Sie noch die Nebenkostenabrechnung erstellen und eine Nachzahlung des Mieters erwarten, dürfen Sie einen entsprechenden Teil der Kaution zurückbehalten.

Sofern Ihr Mieter nicht freiwillig aus der Wohnung auszieht, sind Sie letztlich auf eine Räumungsklage angewiesen. Bevor Sie sich auf ein solches Abenteuer einlassen, sollten Sie sich über die Gegebenheiten informieren.