Wohnungsbesichtigung durch neue Mieter - was ist erlaubt?

Mit Abschluss des Mietvertrages und Übergabe der Wohnung an den Mieter verliert der Vermieter das ihm bis dahin ausschließlich zustehende Hausrecht innerhalb der Wohnung. Dann ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr berechtigt, die Wohnung entgegen dem Willen des Mieters zu betreten.

Ausgangspunkt ist die Interessenabwägung der Parteien

• Steht eine Wohnungsbesichtigung durch neue Mieter zur Debatte, treffen die Interessensphären von Mieter und Vermieter aufeinander. Hier gilt es, einen angemessenen Interessenausgleich vorzunehmen. Aufgrund des Mietvertrages sind beide Parteien verpflichtet, auf die jeweiligen Interessen der anderen Partei Rücksicht zu nehmen.
• Dem Vermieter ist zuzugestehen, dass er die Wohnung übergangslos nach dem Auszug des Vormieters vermieten möchte und darauf angewiesen ist, die Wohnungsbesichtigung durch neue Mieter noch während der Mietzeit des Vormieters zu ermöglichen. Das Interesse des Mieters geht hingegen dahin, nicht fortlaufend einen Tag der offenen Tür zu veranstalten und eigene Interessen hintanstellen zu müssen.

Wohnungsbesichtigungen sind oft mietvertraglich geregelt

• Im Mietvertrag ist oft eine Regelung enthalten, in der geregelt wird, wann der Vermieter die Wohnung betreten darf. Diese Regelung betrifft meist Notfälle (Wasserrohrbruch bei Abwesenheit des Mieters), aber auch den Fall, dass der Mieter das Mietverhältnis gekündigt hat und auszieht und eine Wohnungsbesichtigung durch neue Mieter möglich sein soll.
• Die Rechtsprechung gewährt dem Vermieter daher das Recht, die Wohnungsbesichtigung durch neue Mieter vorzunehmen, vorausgesetzt, er kündigt die Besichtigung vorher an. Dabei darf er das Besichtigungsrecht nur zu den ortsüblichen Besuchszeiten erwarten. Diese werden üblicherweise wochentags zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 18 Uhr bestimmt. In Ausnahmefällen kann der Zutritt auch sonn- und feiertags zwischen 11 und 13 Uhr verlangt werden.
• Als Ankündigungszeit werden mindestens 24 Stunden erwartet. Dabei ist auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen. Ist dieser berufstätig, kann die Terminvereinbarung nicht von heute auf morgen erfolgen. Umgekehrt muss der Mieter aber auch trotz seiner beruflichen Aktivitäten die Wohnungsbesichtigung irgendwie ermöglichen. Die Rechtsprechung spricht davon, dass der Vermieter von seinem Besichtigungsrecht nur in „schonender Weise“ Gebrauch machen darf.

Auch neue Mieter ziehen irgendwo aus

• Sowohl alte als auch neue Mieter müssen berücksichtigen, dass sie selbst irgendwo ausziehen und vielleicht wieder irgendwo einziehen wollen und dann selbst auf ein Besichtigungsrecht und damit den guten Willen des noch vorhandenen Mieters angewiesen sind.
• Auch der Vermieter sollte an der rechtzeitigen Ankündigung interessiert sein. Nur dann ist halbwegs gewährleistet, dass die Wohnung aufgeräumt ist und der Mieter nicht unangenehm überrascht wird. Der optische und emotionale Eindruck des Umfeldes prägt mithin das Interesse des Mietinteressenten.
• Auf jeden Fall sind Mieter nicht verpflichtet, rund um die Uhr zur Verfügung zu stehen. Es genügt, wenn sie sich über die Woche ein- oder zweimal bereithalten. In einer Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg (43 bC 1717/91) wurde das Besichtigungsrecht auf monatlich eine Besichtigung von 18 bis 20 Uhr verkürzt, nachdem der Mieter binnen 18 Monaten über 50 Besuchstermine absolvieren musste.

Allgemein ist festzuhalten, dass beide Parteien aufeinander Rücksicht nehmen müssen und im Idealfall mindestens einen Termin in der Woche nebst einem Ausweichtermin für die Wohnungsbesichtigung durch neue Mieter vereinbaren.