"Spieglein, Spieglein an der Wand, was ist die ortsübliche Miete im Land?" Es wäre zu schön, könnte allein der Blick in den Mietspiegel Auskunft geben, welche Mieten üblicherweise in einer Gemeinde gezahlt werden. Mietspiegel sind interpretierungsbedürftig.
Mietspiegel dient der Begründung der Mieterhöhung
- Will der Mieter die Miete erhöhen, muss er dies extra begründen (§ 558 BGB). Zur Begründung kann er den Mieter auf den örtlichen Mietspiegel verweisen (§ 558c BGB). Alternativ kommt auch die Begründung mit Verweis auf eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei vergleichbare Wohnungen in Betracht.
- Ein Mietspiegel beinhaltet eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten innerhalb einer Gemeinde. Das Gesetz erkennt einen Mietspiegel nur an, wenn er von der Gemeinde, Vermieter- und Mieterverbänden gemeinsam oder von einem der Verbände erstellt und vom jeweils anderen Verband anerkannt ist. Mietspiegel anderer Institutionen bleiben außen vor.
- Das Gesetz unterscheidet den einfachen und den qualifizierten Mietspiegel. Ein Mietspiegel ist qualifiziert, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt ist. An seiner Relevanz ist dann im Regelfall nicht zu zweifeln. Der einfache Mietspiegel beinhaltet die Sammlung mietrelevanter Daten, die meist auf der Befragung von Vermietern und Mietern innerhalb der Gemeinde beruht.
So interpretieren Sie die Vergleichbarkeit Ihrer Wohnung
- Um den Mietspiegel zu verwenden, muss der Vermieter die zur Mieterhöhung anstehende Wohnung in ihrer Struktur erfassen (Lage, Baujahr, Größe, Ausstattungsmerkmale) und sie in die Kategorie vergleichbarer Wohnungen im Mietspiegel einordnen.
- Die Übersicht ist tabellarisch aufgebaut. Die Tabellen weisen die Basismiete (Kaltmiete ohne Nebenkosten) und Zu- und Abschläge für wohnwertprägende Merkmale aus. Auch die Lagequalität und Wohnlagenbewertung sind relevant. Daraus lässt sich aus den erfassten Mieten die ortsübliche Miete für eine bestimmte Wohnungskategorie feststellen. Anhand eines Straßenverzeichnisses erfahren Sie, in welche Wohnwert-Kategorie Ihre Straße eingeordnet ist.
- Es genügt nicht, wenn der Vermieter auf einen Mietspiegel Bezug nimmt. Er muss in seinem Mieterhöhungsschreiben auf den maßgeblichen Mietspiegelwert, die Mietspiegelspanne oder das einschlägige Mietspiegelfeld verweisen. Zudem muss er Ihnen eine Kopie des Mietspiegels mitübersenden.
- Weist der Mietspiegel Mietzinsspannen aus, genügt es, wenn die verlangte Miete den obersten Spannenwert erreicht. Der Vermieter braucht seine Wahl für einen bestimmten Betrag nicht näher zu begründen.
- Da ein Mietspiegel nur die Daten der letzten vier Jahre enthalten darf, sollte er nicht älter als vier Jahre sein. Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen älteren Mietspiegel durch Aufschläge aktualisieren zu wollen.
Sind Sie mit der Begründung des Vermieters unter Verweis auf den Mietspiegel nicht einverstanden, können Sie Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern. Ihnen steht ein Sonderkündigungsrecht zu, das relevant wird, wenn Sie einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen oder eine längere, über die gesetzliche Kündigungsfrist hinausgehende Kündigungsfrist vereinbart haben. Kündigen Sie nicht, kann Sie der Vermieter auf Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen. Im Gerichtsverfahren entscheidet dann der Richter, welche ortsübliche Miete angemessen ist.
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