Bei Mieterhöhung Widerspruch einlegen - das sollten Sie beachten

Welche Formvorschriften die Mieterhöhung erfüllen muss

Kein Vermieter ist berechtigt, ohne Grund die Miete zu erhöhen. Die Mieterhöhung muss der Vermieter schriftlich mitteilen. Doch rechtswirksam wird sie nur, wenn alle Formvorschriften eingehalten wurden. Zu den wichtigsten Vorgaben gehören:

• Wer den Mietvertrag unterzeichnete, muss auch das Mieterhöhungsschreiben ausstellen. Sind es mehrere Personen, müssen auch beide unterschreiben. Beauftragt er einen Dritten (z. B. die Hausverwaltung), muss er eine schriftliche Legitimation (Vollmacht) beifügen.
• Die Mieterhöhung muss alle Mieter ansprechen. Haben z. B. beide Ehegatten den Mietvertrag unterzeichnet, muss das Schreiben auch an beide gerichtet sein.
• Der Anlass bzw. Grund der Mieterhöhung muss detailliert genannt sein. Das Ausstellungsdatum, der Beginn und der korrekte Betrag der Mieterhöhung dürfen nicht fehlen.
• Der Vermieter muss im Mieterhöhungsschreiben mitteilen, bis wann der Mieter seine Zustimmung zur Zahlung der Mieterhöhung geben soll.

Mieter haben ein Widerspruchsrecht

• Erhalten Sie eine Mieterhöhung, sollten Sie diese gut prüfen. Mangelt es an einem oder mehreren Fakten, die für eine Mieterhöhung als Formvorschrift einzuhalten sind, liegt ein gravierender Formfehler vor und Sie können Widerspruch innerhalb der Zustimmungsfrist einlegen.
• Da die Mieterhöhung erst verbindlich ist, wenn die Zustimmung des Mieters vorliegt, steht Ihnen eine Überlegungsfrist (laut BGB § 558) von 2-3 Monaten zu. Fristbeginn ist der Monat, in dem Sie die Mieterhöhung erhielten und Fristdauer sind die beiden Folgemonate. Innerhalb dieser Zeit muss Ihr Widerspruch beim Vermieter eingehen.
• Kommt ein neues Schreiben, muss auch dieses alle Punkte korrekt beinhalten. Ist dem Vermieter wieder ein Formfehler unterlaufen, beginnt die Überlegungs- und damit die Widerspruchsfrist erneut entsprechend dem Zugangsdatum des Schreibens. Die Folge: Sie können erneut Widerspruch einlegen und die Mieterhöhung zurückweisen.

Mieterhöhung: Wann und wie Sie Widerspruch einlegen

Neben den Formvorschriften gibt es eine Reihe anderer Möglichkeiten, die den Mieter berechtigen, Widerspruch gegen eine Mieterhöhung einzulegen. Beachten Sie aber, dass Ihr Widerspruch auch zulässig und korrekt ist. Hierzu einige Hinweise:

• Missachtete Ihr Vermieter in seinem Schreiben den zulässigen Maximalbetrag für eine Mieterhöhung, ist ein Widerspruch zulässig. Denn er darf innerhalb von 3 Jahren die Miete höchstens um 20 Prozent anheben (außer bei Modernisierungen und nicht zu verantwortenden Nebenkosten).
• Die Mieterhöhung darf frühestens 15 Monate ab dem Einzugstermin oder der letzten Mieterhöhung erfolgen. Verfrühte Erhöhungsforderungen können Sie ablehnen.
• Jede Mieterhöhung muss für den Mieter nachvollziehbar sein. Der Vermieter muss in seiner Begründung also genau angeben, worauf er sich beruft (z. B. Mietspiegel, eine Datenbank, aktuelles Gutachten, mindestens drei wirklich ähnliche Vergleichswohnungen, die entsprechend teuer sind).
• Schickt der Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung, müssen die baulichen Maßnahmen tatsächlich durchgeführt sein und der Gebrauchswert der Wohnung muss sich verbessert haben (z. B. Energieeinsparungen). Will der Vermieter jedoch die aufgewendeten Baukosten um mehr als 11 Prozent pro Jahr auf die Miete aufschlagen, können Sie dagegen Widerspruch einlegen.
• Ein Widerspruch gegen eine Mieterhöhung ist auch zulässig, wenn im Mietvertrag eine feste Miete für einen bestimmten Zeitraum oder eine Staffel- bzw. Indexmiete vereinbart wurde. Da schon bei Vertragsabschluss die jeweiligen Termine für die Mieterhöhung fest vereinbart wurden, sind Sie ebenso daran gebunden und müssen lediglich termingerecht die vereinbarten Beträge zahlen.
• Beachten Sie im Widerspruchsschreiben die wesentlichen Formvorschriften, die auch für den Vermieter gelten, wie z. B. Absender und Unterschrift von allen Mietern laut Mietvertrag, korrekte Adresse, genaue Bezeichnung/Anschrift des Vermieters usw.
• Geben Sie im Widerspruch das Datum der Mieterhöhung an und erwähnen Sie den Erhöhungsbetrag. Beispielsweise so: "Ihrer Mieterhöhung vom … zu einer Erhöhung des Mietzinses von 500 EUR auf 590 EUR kann ich/können wir nicht zustimmen."
• Begründen Sie Ihren Widerspruch. Teilen Sie die Fakten mit, die Sie veranlassen, die Mieterhöhung nicht zu akzeptieren. Beispiel: „Die Ihrerseits in der Mieterhöhung angegebenen drei Vergleichswohnungen entsprechen leider gar nicht meiner Wohnung, weil es sich um teure Vorortvillen mit Vorgärten handelt, deren Mietniveau weit über den für meinen Stadtteil gültigen Altbaumieten liegt. Zudem besitzt meine Wohnung weder Balkon noch Terrasse oder Garten.“
• Sie können auch teilweise Widerspruch einlegen. Dann teilen Sie dem Vermieter den Grund dafür mit. Beispiel: „Aus dem Mietspiegel ergibt sich eine Vergleichsmiete von 5,50 EUR/qm. Die ortsübliche Miete würde sich danach auf 555 EUR belaufen. Somit stimme ich einer Mieterhöhung bis zur zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete laut geltendem Mietspiegel zu - dies betrifft einer Mieterhöhung auf 555 EUR.“