Hausverkauf bei einer Erbengemeinschaft - das müssen Sie beachten

Wenn eine Person verstirbt, bestimmt sich die Erbfolge nach dem Gesetz oder, falls der Erblasser ein Testament errichtet hat, nach seinem letzten Willen. Der Erblasser kann in seinem Testament auch eine Person als Erben bestimmen, die nach dem Gesetz nicht zur Erbfolge berufen ist. Gemeinsam bilden alle Erben die Erbengemeinschaft. Gehört zum Nachlass ein Haus, müssen Sie Ihre Rechte kennen. So wahren Sie Ihr Recht und beugen unbegründeten Erwartungen vor.

Ein freihändiger Hausverkauf ist nur gemeinschaftlich möglich

• Der Erblasser kann durch Verfügung von Todes wegen die Auseinandersetzung des Nachlasses für längstens 30 Jahre ausschließen oder von der Einhaltung einer Kündigungsfrist abhängig machen. Die Erbengemeinschaft könnte in diesem Zeitraum den Hausverkauf nicht betreiben. Der Erblasser kann die Auseinandersetzung auch vom Ableben einer bestimmten Person, beispielsweise seines Ehepartners, abhängig machen.
• Wenn jedoch alle Beteiligten zustimmen, können Sie sich auch über diese Anordnung des Erblassers hinwegsetzen und dennoch den Hausverkauf herbeiführen.
• Beachten Sie, dass in einer Erbengemeinschaft der einzelne Miterbe nicht alleine handeln kann, sondern immer auf die Zustimmung der anderen Miterben angewiesen ist.
• Gehören zum Nachlass Grundstücke, Eigentumswohnungen oder Erbbaurechte, so können Sie als Miterbe und jeder andere Miterbe ebenfalls, die Auseinandersetzung mit dem Ziel des Verkaufs verlangen.
• Kommt eine Einigung über einen freihändigen Verkauf nicht zustande, können Sie beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Es gibt keine Gründe, mit denen ein Miterbe das Verfahren verhindern könnte. Dabei übernehmen Sie als Antragsteller die Rolle des betreibenden Gläubigers. Der Antrag kann natürlich auch von allen Miterben gemeinsam gestellt werden. Erforderlich ist, dass die Erbengemeinschaft im Grundbuch als Eigentümer eingetragen oder zumindest der Erbnachweis zweifelsfrei geführt ist.
• Die Anordnung des Verfahrens erfolgt auf einfachen Antrag, ein Vollstreckungstitel ist dazu nicht erforderlich. Wie beim allgemeinen Versteigerungsverfahren zum Zwecke der Zwangsvollstreckung kann jeder Interessent bieten und ansteigern, egal ob er Miterbe oder Außenstehender ist.

Eine zerstrittene Erbengemeinschaft schmälert jedes Erbe

• Zweck der Versteigerung ist die Umwandlung des nicht real teilbaren Grundeigentums in teilbares Geld. Mit dem Zuschlag tritt der Erlös, nach Abzug der Verfahrenskosten und der zur Ablösung bestehender Lasten erforderlichen Beträge, an die Stelle des Nachlassgrundbesitzes. Dann müssen Sie sich mit Ihren Miterben noch über die Verteilung des Geldes einigen. Ist jeder gleichermaßen erbberechtigt, erhält jeder den gleichen Anteil.
• Die Versteigerung bewirkt also nicht die Auseinandersetzung, sondern bereitet sie nur vor.
• Oft führt jedoch schon die bloße Drohung mit der Versteigerung oder die Stellung des Antrages zu einer Einigung der Erben über die Teilung oder einen freihändigen Verkauf, weil sie das Risiko einer Versteigerung unter Wert scheuen. Im Regelfall werden Sie bei einem freihändigen Verkauf immer einen höheren Erlös erzielen und sparen die Verfahrenskosten eines gerichtlichen Teilungsverfahrens. Auch treten Sie gegenüber einem Kaufinteressenten als Gemeinschaft auf, die besser verhandeln kann, als wenn Sie untereinander zerstritten sind.
• Ein anderer und einfacher Weg, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft vorzunehmen, ist der Verkauf des Hauses an einen Miterben. Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Dieser Weg ist dann angezeigt, wenn Sie Ihr Elternhaus im Familienbesitz halten möchten und ein Miterbe oder Sie selbst bereit sind, das Haus zu übernehmen.
• Damit jeder Miterbe gleichermaßen bedient wird, ist es im Regelfall erforderlich, den Verkehrswert des Hauses durch ein Sachverständigengutachten feststellen zu lassen. Damit beugen Sie Streitereien über den Wert des Hauses vor und vermeiden, dass jeder in der Erbengemeinschaft eigene Wege geht.