Ertragswertverfahren bei Immobilien - so wird der Ertragswert berechnet

Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren dient der Wertermittlung von Immobilien und bezieht sich dabei auf die möglichen Renditen, die mit ihnen dauerhaft erzielt werden können. Angewandt wird es nicht nur für die Bewertung von Unternehmen, sondern auch für die vermieteter Immobilien. 

Der Begriff Ertragswert meint dabei den Wert einer Investition oder eines Vermögengegenstands, wie er sich aus den künftig erwarteten Erträgen ableiten lässt. Mithilfe des Ertragswertverfahrens lässt sich also eine grobe Vorstellung für den Preis einer Immobilie entwickeln oder die Wirtschaftlichkeit verschiedener Bauvorhaben einschätzen. 

Seine rechtliche Grundlage findet das Ertragswertverfahren im Baugesetzbuch in den Paragraphen 193 bis 199.

Welche Faktoren beeinflussen den Ertragswert einer Immobilie?

Grundlegend für den Ertragswert einer Immobilie sind sowohl der Bodenwert, als auch der Gebäudeertragswert, die unabhängig voneinander berechnet werden. 

Um diese zu ermitteln, sind zunächst folgende Faktoren zu ermitteln:

1. Jahresrohertrag: Er bezieht sich auf die erzielbaren Mieteeinnahmen und kann mit folgender Formel festgestellt werden: Wohnfläche x Miete pro Quadratmeter × 12 Monate. 
2. Außerdem müssen Sie die Bewirtschaftungskosten Ihrer Immobilie kennen. Hierzu multiplizieren Sie den Rohertrag mit dem Faktor 0,2.
3. Ausschlaggebend für den Ertragswert einer Immobilie sind auch die Liegenschaftszinsen, die zur Kapitalisierung der künftigen Einnahmen und Kosten dienen und aus den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse abgeleitet werden können.
4. Die nächsten Rechengröße ist die des Vervielfältigers, wie sie sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins ableitet. Zu berechnen ist sie mit einer etwas komplizierten Formel Vervielfältiger = (qn-1) / (qn* i), während die Variable i für den Liegenschaftszins steht, q sich aus der Addition von i mit 1 ermittelt und n die Nutzungsdauer angibt.
5. Zudem relevant für das Ertragswertverfahren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände, beispielsweise Bauschäden oder Mietbindungen. Logischerweise können diese den Wert einer Immobilie senken, weshalb sie auch sie eine wichtige Rolle in Ihrer Rechnung spielen.
6. Außerdem braucht man zur Berechnung des Gebäudeertragswertes den Bodenwert basierend auf dem durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter für ein unbebautes Grundstück in einer bestimmten Lage, und der Größe des Grundstücks. Diesen Wert multiplizieren sie mit der Grundstücksfläche und erhalten dann den Bodenwert.

Den Gebäudeertragswert berechnen

Um den Gebäudeertragswert zu berechnen, wird dann zunächst der Jahresreinertrag ermittelt, indem man die Bewirtschaftungskosten vom Jahresrohertrag abzieht. Außerdem muss man den Gebäudereinertrag herausfinden, was durch die folgende Formel geschehen kann: Gebäudereinertrag = Reinertrag des Grundstücks - Bodenwertverzinsung. Letztere setzt sich aus der Multiplikation des Bodenwerts und Liegenschaftszinses zusammen. Zu guter Letzt kann nun der Gebäudeertragswert berechnet werden, indem man den Wert für den Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert.

Rechenbeispiel für das Ertragswertverfahren

Um das ganze mit konkreten Zahlen zu verdeutlichen, könnte das folgende Rechenbeispiel helfen. Angenommen, Sie besitzen ein Objekt mit einer Wohnfläche von 456 Quadratmetern bei einem Quadratmeterpreis von 6 Euro. Für den Rohertrag ergäbe das einen Wert von 32 823 Euro, für die Bewirtschaftungskosten nach der Multiplikation mit 0,2 einen Wert von 7996 Euro.  Der Reinertrag läge bei 24 836 Euro, die Verzinsung des Bodenwerts bei 3830 Euro und Sie kämen auf einen Gebäudereinertrag von 21006 Euro. Die Größe für den Vervielfältiger läge bei 18,26, der Gebäudeertragswert bei 383 566 Euro. Für den Bodenwert ließe sich ein Wert von 76 608 Euro ermitteln und als vorläufigen Ertragswert würde man einen Wert von 460 174 Euro erhalten. Rechnet man weiter mit wertbeeinflussenden Umständen von 28000 Euro, welche man von dem vorläufigen Ertragswert abziehen kann, ergibt sich für den letztendlichen Ertragswert Ihrer Immobilie eine Summe von 432 174 Euro.

Das Ertragswertverfahren als Lieferant für konkrete Zahlen

Zugegeben, diese ganze Rechenarbeit kann einem wahrscheinlich zurecht etwas mühsam erscheinen, sich zum anderen aber auch auszahlen, da Sie dank ihr einen genaueren Eindruck gewinnen können, wie viel eine Immobilie wirklich wert ist. Wer das Ganze zunächst mit konkreten Werten besser nachvollziehen will, der findet im Netz einige weitere Rechenbeispiele als Muster Schritt für Schritt erklärt.

Natürlich lässt sich der Wert einer Immobilie aber zum Teil einfach mit einem genauen Blick grob einschätzen, denn wie luxuriös oder groß ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung wirkt, erkennt man meist ja mit bloßem Auge. Wer es jedoch genauer wissen will, der muss wohl oder übel wohl zum Taschenrechner greifen oder einen Profi bitten, das für ihn zu übernehmen.