- Sie haben ein Grundstück gefunden, das Ihnen richtig gut gefällt und welches Sie nun kaufen möchten? Herzlichen Glückwunsch. Bevor Sie nun aber überstürzt einen Vertrag unterschreiben, sollten Sie diesen genau prüfen. Der hier interessante Teil betrifft die Erschließungskosten. Oft können Sie ein Grundstück „voll erschlossen“ kaufen. Denken Sie daran: ein nicht erschlossenes Grundstück kann auch nicht bebaut werden. Seien Sie also vorsichtig, wenn es um sogenanntes Bauerwartungsland geht. Es kann oft noch Jahre dauern, ehe tatsächlich eine Erschließung erfolgt und sie darauf bauen können.
- Ein Grundstück wird als „voll erschlossen“ bezeichnet, wenn eine öffentliche Erschließung, also der Anschluss an das Verkehrsnetz, die Versorgung mit Wasser, Elektrizität und gegebenenfalls Gas, sowie die Abwasserableitung gegeben sind. Hierfür muss ein Erschließungsbeitrag an die Gemeinde entrichtet werden. Aber Vorsicht: die öffentliche Erschließung erfolgt in der Regel nur bis zur Grundstücksgrenze. Für die Anschlüsse auf dem Grundstück, die Hausanschlüsse, sind Sie selbst verantwortlich. Die Kosten dafür können Sie bei den örtlichen Ver- und Entsorgungsbetrieben in Erfahrung bringen.
- Oft sind die Erschließungskosten eines Grundstücks bereits im Kaufpreis enthalten oder bereits vom Vorbesitzer entrichtet. Das wäre für Sie der einfachste Fall. Erkundigen Sie sich vorab bei der zuständigen Stadt oder Gemeinde, ob sämtliche Erschließungskosten bereits entrichtet wurden. Außerdem können Sie sich hier gleich erkundigen, ob in nächster Zeit weitere Erschließungsmaßnahmen, wie beispielsweise ein Radweg, geplant sind. Denn auch hier entstehen Ihnen wieder anteilig Kosten.
- Sind die Erschließungskosten noch nicht bezahlt oder sollte das Grundstück noch gar nicht erschlossen sein, ist es für Sie wichtig, einen Überblick über die zu erwartende finanzielle Belastung zu bekommen. Diese setzen sich zusammen aus den Anschlusskosten des Grundstücks an die Grundversorgung: Kanalisation, Wasser- und Energieversorgung, aber auch den anteiligen Kosten für die Verkehrserschließung, mit Straßenbau, Geh- und eventuell Radweg sowie Beleuchtung und etwaige Anlegung von Grünflächen, Kinderspielplätzen und Lärmschutzmaßnahmen. Auch Telefon- DSL- und Kabelanschluss sind zu berücksichtigen.
- Wie hoch die Erschließungskosten im Einzelnen sind ist Ländersache. In den Länderbauordnungen werden die verschiedenen Forderungen durch Vorgaben an die Ver- und Entsorgung ergänzt (z.B. Trennung von Regen- und Abwasser). Auch die Anschlusskosten für Kanalisation oder Energieversorgung und Verkehrsanschluss variieren. Die jeweiligen Preise können Sie beim zuständigen Bauamt einholen. Für die Kostenermittlung spielen nach § 131 BauGB (Baugesetzbuch) sowohl die Grundstücksfläche, als auch Art und Maß der Nutzung sowie die Grundstücksbreite an der Erschließungsseite eine Rolle. Je größer, desto teurer. Gewerbliche Nutzer müssen zudem meist einen größeren Anteil bezahlen, als Privathaushalte.
- Für den Anteil an den Erschließungskosten für Regenwasser ist die Grundflächenzahl (GRZ) wichtig. Sie begrenzt die Fläche, die maximal bebaut werden darf und auf welche der Quadratmeterpreis für Regenwassererschließung angerechnet wird. Die Formel hierfür ist: Quadratmeterzahl x GRZ = maximal bebaubare Fläche. Mit der Geschossflächenzahl (GFZ) errechnet man den Anteil der Kosten für Abwasser. Die Formel hierfür: Quadratmeterzahl x GFZ = maximale Größe pro Hausgeschoss.
- Beispiel (unverbindlich): Bei einem Grundstück mit 500m2, einer GRZ von 0,5 und einer GFZ von 1.0 dürfen Sie maximal 250m2 bebauen. Bei einem Preis von beispielsweise 3,10€/m2 Regenwassererschließungskosten, ergibt das 775€. Bei einer GRZ von 1,0 dürfen Sie dabei maximal 500m2 Geschossfläche haben. Das hieße, Sie dürfen auf maximal 250m2 eine Geschossfläche von 500m2 bauen (also zwei Vollgeschosse). Bei beispielsweise 8,30€/m2 Abwassererschließungskosten, kämen Sie hier auf 4150€.
- Bitte beachten Sie, dass die Erschließungskosten örtlich und zeitlich stark variieren können. Die Beispielsrechung ist somit nicht auf spezielle Kosten zurückzuführen, sondern dient lediglich der Anschauung. Informieren Sie sich also immer beim zuständigen Bauamt über das in Frage kommende Grundstück. Verlassen Sie sich nicht ausschließlich auf die Aussagen des Vorbesitzers oder von Nachbarn. Ihr Einzug in den Kreis der Grundstücksbesitzer soll doch nicht in unerwarteter Verschuldung enden. Wenn Sie also von Anfang an die Erschließungskosten berücksichtigen und in Ihr Budget einbeziehen, bleiben Sie zumindest in dieser Hinsicht von bösen Überraschungen verschont. Und mit einem guten Kostenüberblick lässt sich doch auch viel leichteren Herzens der Mietvertrag kündigen.
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