Mietkauf bei Immobilien - so funktioniert's

Der Mietkauf als Alternative zum Eigentum

Wer als Zukunftsvorsorge Eigentum an einer Immobilie wünscht, dem bieten sich viele Möglichkeiten an, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Je nach vorhandenem Eigenkapital bietet der Mietkauf eine Option an, mit der Zahlung des Mietzinses über längere Zeit das Eigentum zu erlangen.

• Grundsätzlich besteht beim Mietkauf die Möglichkeit, über zwei unterschiedliche Varianten Eigentum übertragen zu bekommen. Die klassische Option besteht darin, dass Sie bei dem Mietkauf, statt des "normalen" Kaufs, den Kaufpreis über die Zahlung der Miete tilgen.

• Die zweite Variante, das sog. Optionskaufmodell, berechtigt Sie im Rahmen des Mietkaufs bei beispielsweise einer Wohnungsgenossenschaft, später Eigentümer der Immobilie zu werden. Dieses bietet Ihnen die Sicherheit, dass kein anderer Käufer oder Interessent die Immobilie kaufen kann, da Sie durch die Vereinbarung der Option Priorität genießen.

• Im Wesentlichen handelt es sich bei dem Mietkauf um eine für den Käufer und Verkäufer der Immobilie günstige Vertragsvariante, sofern beide Vorteile aus dem Mietkauf ziehen. Der Mietkauf kann privatrechtlich auf ein, zwei, zehn, zwanzig oder mehr Jahre angelegt sein.

• Während der Stundung, also Abzahlung, erhält der Verkäufer die Zinsen als Miete und eine Tilgung auf den eigentlichen vereinbarten Kaufpreis. Sobald die Mietkaufzeit abgelaufen ist, müssen Sie dem Verkäufer den restlichen Kaufpreis bezahlen. Dieses natürlich nur, sofern eine entsprechende Restzahlung vertraglich vereinbart wurde.

Vor- und Nachteile der Kaufoption über die Miete

• Häufig handelt es sich bei Immobilien, die über den sog. Mietkauf zum Verkauf angeboten werden, um "Ladenhüter". Die Variante des Mietkaufs soll lediglich einen Anreiz bieten, nicht sofort den gesamten Kaufpreis aufbringen zu müssen, sodass das Haus, bzw. die Immobilie verkauft werden kann.

• In diesem Falle achten Sie als potenzieller Käufer darauf, ob der Preis trotz des Mietkaufs nicht zu hoch angesetzt ist oder die Immobilie sonstige Mängel oder Nachteile bietet, wie etwa hohe Reparatur- oder Investitionskosten, die vorab nicht bekannt waren oder Ihnen gegenüber verheimlicht wurden.

• Wie bei jedem Immobiliengeschäft sollten Sie in jedem Falle Rat von kompetenter Seite einholen, um auch beim Mietkauf eine immerhin beiderseitige Nutzung von Vorteilen zu erreichen.

• Achten Sie beim Mietkauf auf die beiden grundsätzlich voneinander zu unterscheidenden Verträge. Der Mietvertrag räumt Ihnen das Wohnrecht ein, während der Kaufvertrag bzgl. des Mietkaufs den Verkauf der Immobilie im Einzelnen regelt.

• In diesem Falle vergegenwärtigen Sie sich einzelne Vertragsrechte- und Pflichten, damit Sie nicht durch eine einzige Regelung in einem der Verträge Nachteile haben. Beide Verträge müssen von einem Notar beurkundet werden. In der Regel müssen Sie als Käufer auch beim Mietkauf circa 20% des Kaufpreises bei notarieller Beurkundung als Eigenkapital bereit halten.

• Damit Sie als Käufer auch in den Genuss von Vorteilen kommen können, beachten Sie gesondert Vereinbarungen im Rahmen des Mietkaufs, die Anlagegewinne zwischen Verkäufer und Käufer regeln. Somit sparen Sie durch eine beiderseitige vorteilhafte Vertragsvereinbarung Kosten auch bei dem Mietkauf der Immobilie.

• Darüber hinaus regeln Sie auch als Käufer ein entsprechendes Sondertilgungsrecht, um falls nötig Zinsen durch die Mietzahlungen beim Mietkauf zu sparen. Das Sondertilgungsrecht eröffnet Ihnen als Käufer die Möglichkeit, schneller durch Sonderzahlungen die Verträge einerseits einzuhalten, andererseits schneller die Immobilie abzuzahlen.