Kaufvertragsentwurf für eine Immobilie - darauf sollten Sie achten

Kaufverträge über Immobilien müssen notariell beurkundet werden. Privatschriftliche Verträge sind nichtig. Nur der Notar kann die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt beantragen und herbeiführen. Sie sollten darauf bestehen, dass der Notar Ihnen den Kaufvertragsentwurf für den Kauf oder den Verkauf der Immobilie noch vor dem Beurkundungstermin zur Einsichtnahme vorlegt.

Lesen Sie den Kaufvertragsentwurf vor dem Beurkundungstermin

• Versuchen Sie keinesfalls, den Kaufvertragsentwurf im Beurkundungstermin zu studieren. Kennen Sie sich mit der Materie nicht aus, werden Sie überfordert sein und beurkunden einen Vertrag, der Ihren Interessen vielleicht zuwiderläuft.
• Achten Sie als Käufer und als Verkäufer darauf, dass die Finanzierung oder die Bezahlung des Kaufpreises sichergestellt ist. Beurkunden Sie keinen Kaufvertragsentwurf für eine Immobilie, ohne dass Sie eine gesicherte Finanzierung für den Kaufpreis haben oder den Kaufpreis aus Ihrem Vermögen bezahlen können. Können Sie den Kaufpreis nicht bezahlen, machen Sie sich schadensersatzpflichtig und verursachen hohe Kosten.

Wer soll welche Immobilie kaufen oder verkaufen?

• Prüfen Sie, dass die Parteien aufseiten des Verkäufers und des Käufers korrekt bezeichnet sind. Sind auf der Seite einer Partei mehrere Personen relevant (Eheleute, Erbengemeinschaft), müssen diese allesamt bezeichnet werden.
• Überprüfen Sie die grundbuchmäßige Bezeichnung der Immobilie im Kaufvertragsentwurf. Sie muss mit dem Grundbuchauszug und den Katasterplan übereinstimmen. Nach Möglichkeit sollte der Notar persönlich Grundbucheinsicht genommen haben.
• Achten Sie darauf, dass die im Kaufvertragsentwurf bezeichneten und im Grundbuch vermerkten Belastungen der Immobilien korrekt wiedergegeben sind und der Abwicklung des Kaufvertrags nicht entgegenstehen. Grundschulden, die der Käufer nicht übernimmt, müssen zur Löschung gebracht werden.
• Treffen Sie eine realistische Vereinbarung zur Fälligkeit des Kaufpreises. Die Fälligkeit tritt in Abhängigkeit von der Lastenfreistellung der Immobilie ein und sollte Ihnen als Käufer ausreichend Zeit lassen, die Zahlung zu veranlassen.
• Achten Sie darauf, dass der Notar die Eigentumsumschreibung erst veranlasst, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist.
• Im Kaufvertragsentwurf ist auch eine Klausel zum Besitzübergang vorhanden. Ab einem bestimmten Zeitpunkt gehen der Besitz, die Gefahr, Nutzungen, Lasten und Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über. Ist die Immobilie vermietet, stehen dem Käufer die Mieten zu.

Vorsicht bei der Gewährleistung

• Überlegen Sie, inwieweit Sie mit der Gewährleistungsklausel einverstanden sind. Regelmäßig wird eine Immobilie in dem Zustand verkauft, in dem sie sich befindet, ohne dass der Verkäufer eine Gewähr für Sachmängel, Größe, Güte und Beschaffenheit übernimmt. Sind Ihnen Mängel der Immobilie bekannt, dürfen Sie diese nicht arglistig verschweigen.
• Vereinbaren Sie als Käufer ein Rücktrittsrecht, falls beispielsweise Ihre Finanzierung doch noch fehlschlägt oder die beantragte Baugenehmigung nicht erteilt wird.
• Klären Sie, wer die Beurkundungskosten übernimmt.
• Sie sollten wissen, dass in einem Kaufvertragsentwurf regelmäßig eine Finanzierungsvollmacht zugunsten des Käufers vermerkt ist. Damit bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer, zur Finanzierung des Kaufpreises eine Grundschuld auf die Immobilie als Sicherheit für die Bank zu bestellen.
• Ist ein Makler beteiligt, wird er meist darauf bestehen, dass sein Provisionsanspruch im Kaufvertragsentwurf vermerkt und ihm ein direkter Zahlungsanspruch eingeräumt wird.
• Sofern Sie Fragen oder Korrekturwünsche haben, sprechen Sie den Notar an und bitten Sie ihn, den Kaufvertragsentwurf für die Immobilie zu überarbeiten.