Wenn nach dem Wohnungskauf irgendwann ein Nutzungswechsel stattfindet, und zwar von der Vermietung zur Eigennutzung oder umgekehrt, dann hat das steuerliche Auswirkungen. Denn die Finanzbehörde ist aufgrund unterschiedlicher Steuerregelungen immer mit dabei.
Eigennutzung oder Vermietung nach Wohnungskauf steuerlich betrachtet
- Nutzen Sie eine eigene Immobilie selbst, haben Sie eigentlich kaum Möglichkeiten, damit im Zusammenhang stehende Aufwendungen steuerlich geltend zu machen. Der Gesetzgeber betrachtet die Eigennutzung als Ihre Privatsache. Er geht vielmehr davon aus, dass eine Erzielung von Einkünften (zum Beispiel Vermietung) die Voraussetzung für steuerrelevante Ausgaben sind.
- Bestimmte Kosten wie Handwerkerrechnungen und haushaltsnahe Dienstleistungen können Sie in gewissem Umfang dennoch steuermindernd ansetzen. Diese Kosten lässt der Gesetzgeber sowohl bei Mieter als auch Eigentümer zu, da sie nicht als vorrangig "nutzungsspezifisch“ gelten.
- Bei vermieteten Objekten werden die laufenden Kosten steuerlich ganz anders behandelt. Der Wohnungskauf zum Zwecke der Vermietung hat für Sie als Eigentümer den Vorteil, dass Sie diese vollständig als Werbungskosten von Ihren Einkünften abziehen können. Ihre Steuer vermindern unter anderem Finanzierungskosten und Schuldzinsen, Grundsteuer, Abschreibungen und Betriebskosten.
- Diese generelle Abzugsmöglichkeit gilt ausschließlich bei vermieteten Immobilien. Werden sie gemischt genutzt, ist bereits Vorsicht geboten, da der Fiskus von Ihnen detaillierte Kostentrennungen verlangt, die zudem richtig zugeordnet werden müssen.
Nutzungswechsel und seine Folgen
- Wenn Sie eine bisher selbst genutzte Eigentumswohnung vermieten möchten, werden Sie möglicherweise mit dem Gedanken spielen, davor noch einige Modernisierungsmaßnahmen zu erledigen, da sich diese günstig auf Interessenten und die Miethöhe auswirken.
- Diese vorgelagerten Kosten werden allerdings nicht steuermindernd anerkannt, da sie vor einer Neuvermietung entstehen. Daher sollten Sie Investitionen erst während der eigentlichen Vermietungsphase dann tun.
Steuer beim Verkauf
- Damit beim Verkauf einer Eigentumswohnung auf einen eventuellen Gewinn keine Steuer anfällt, müssen Sie einiges beachten. Eine selbst genutzte Immobilie verkaufen Sie nur dann steuerfrei, wenn Sie in letzten drei Kalenderjahren vor dem Verkaufstermin keinerlei Vermietungen durchgeführt haben.
- Sie dürfen auch nicht zwischen Ihrem Auszug und dem Verkaufstermin beispielsweise an Angehörige vermietet haben. Denn das würde hinsichtlich einer steuerfreien Veräußerung bedeuten, dass zwischen Kauf- und Verkaufszeitpunkt zehn Jahre liegen müssen.
Fazit: Ihren Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie genießen Sie dann steuerfrei, wenn Sie die Wohnung vor mehr als zehn Jahre erworben haben. Als kurzfristige Kapitalanlage ist der Wohnungskauf zum Zweck des Vermietens also uninteressant.
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