Vermietung an Familienangehörige - das sollten Sie beachten

Eine selbst genutzte Immobilie ermöglicht keinen Abzug von Darlehenszinsen für die Baufinanzierung oder von Aufwendungen für den Unterhalt. Auch wenn Familienangehörige im Haus wohnen und Sie keine Miete verlangen, können Sie selbst keinerlei Werbungskosten geltend machen. Mit der Vermietung an Familienangehörige sieht die Sache jedoch anders aus.

Regeln Sie die Vermietung immer schriftlich

Gehen Sie davon aus, dass Ihr Finanzamt mietrechtliche Vereinbarungen mit Familienangehörigen sehr misstrauisch und sehr detailliert überprüft. Vermeiden Sie also jegliche Manipulation und halten Sie alle Gepflogenheiten ein, die auch bei fremden Mietern üblich sind.

• Schließen Sie bei einer Vermietung an Familienangehörige schriftliche Verträge ab. Mündliche Vereinbarungen sind steuerlich faktisch gegenstandslos.
• Achten Sie darauf, dass sich alle Beteiligten an die Vereinbarungen halten und diese vertragsgerecht umsetzen.

Behandeln Sie Familienangehörige mietrechtlich wie Fremde

• Sie müssen mindestens 56 % der ortsüblichen Miete verlangen. Dabei wird die Miete inklusive der Umlagen angesetzt. Vereinbaren Sie eine geringere Miete, kürzt Ihr Finanzamt die auf die vermieteten Räume entfallenden Kosten entsprechend.
• Beachten Sie, dass bei einer Miete zwischen 56 und 75 % der ortsüblichen Miete auch dann eine Kürzung droht, wenn Sie auf 30 Jahre gerechnet immer in der Verlustzone bleiben. Sie müssen für das Finanzamt eine Überschussprognose erstellen und darlegen, dass Sie innerhalb von 30 Jahren unter Berücksichtigung aller Kosten im Ergebnis einen Überschuss erwirtschaften werden. Dann können Sie sämtliche anfallenden Kosten als Werbungskosten von Ihrer Steuerschuld abziehen.

Achten Sie auf pünktliche Mietzahlungen

• Achten Sie darauf, dass die Miete und die Nebenkosten immer pünktlich in vereinbarter Höhe gezahlt werden. Akzeptieren Sie nur Überweisungen. Barquittungen sind wenig glaubwürdig.
• Kommt Ihr Mieter mit der Mietzahlung in Verzug (wegen Krankheit, Studium, Arbeitslosigkeit, Scheidung) achten Sie darauf, eine geringere Miete schriftlich zu vereinbaren. Erst danach sollte die geringere Miete überwiesen werden. Sie können die Miete auch zeitlich befristet stunden. Stellen Sie klar, dass die auflaufenden Mieten nach Beseitigung der finanziellen Probleme mindestens teilweise in bestimmten Raten zurückzuzahlen sind.

Verrechnung von Miete und Unterhalt

• Bei der Vermietung an Familienangehörige ohne eigene Einkünfte (vor allem Kinder) dürfen Sie vereinbaren, dass die Miete aus einem von Ihnen zu leistendem Barunterhalt oder durch die Verrechnung mit diesem Barunterhalt gezahlt werden kann. Vereinbaren Sie einerseits einen Mietvertrag und andererseits eine schriftliche Unterhaltsregelung. Legen Sie in einem der Verträge die Verrechnung der Beträge fest. Im Idealfall überweisen Sie den Unterhalt an den Familienangehörigen und dieser überweist Ihnen die Miete.
• Denken Sie daran, dass Sie mit der Miete Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielen, die Sie mit den Kosten für die Immobilie steuerlich verrechnen dürfen. Einen Verlust verrechnen Sie mit Ihren sonstigen Einkünften und mindern so die Einkommensteuerlast.
• Unter diesem Gesichtspunkt kann es sich rechnen, wenn Sie beispielsweise das Dachgeschoss ausbauen, es entsprechend vermieten und die damit verbundenen Herstellungskosten abschreiben und als Werbungskosten geltend machen.

Lassen Sie sich im Zweifel unbedingt steuerlich beraten. Dieser Artikel stellt keine individuelle Rechtsberatung dar und ist unverbindlich.