Jeder darf mit seinem Eigentum verfahren, wie er will. Mit Immobilien ist das etwas anders. Hier greift die Sozialbindung des Eigentums. Sofern Sie als Eigentümer einer Immobilie die Interessen potenzieller Mieter beeinträchtigen, unterliegen Sie unter Umständen der Verpflichtung, Ihre Wohnung nicht längere Zeit leer stehen zu lassen.
Immobilie leer stehen lassen ist bußgeldbedroht
- In vielen Städten ist Wohnraum knapp. Es werden kaum noch Baugrundstücke ausgewiesen. Die Folge ist, dass die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot übersteigt. Die Mieten steigen. Sozial schwächere Mieter haben das Nachsehen. Deshalb legen die Städte großen Wert darauf, dass jede verfügbare Wohnung tatsächlich auch vermietet wird.
- Insbesondere in Großstädten gibt es Gesetze oder Verordnungen, die das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum enthalten. Eine Zweckentfremdung besteht unter anderem dann, wenn Sie die Wohnung länger als drei Monate leer stehen lassen, die Wohnung beruflich oder gewerblich nutzen oder das Objekt abreißen oder verfallen lassen.
- Es versteht sich, dass diese Verbote spekulative Leerstände betreffen. Konjunkturell oder strukturell bedingte Leerstände, die Sie nicht verhindern können, sind nicht gemeint. Spekulative Zwecke sind jedoch sozial schädlich und gehen auf Kosten potenzieller Mieter. Wohnungen sollten nicht als Spekulationsobjekte missbraucht werden.
- Auch wenn Sie Ihre Wohnung an wechselnde Touristen vermieten, liegt eine Zweckentfremdung vor, die gegen eine Zweckentfremdungssatzung verstoßen kann.
- In der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnungen vom 02.02.2009 (ZeS) wird diese Art der Zweckentfremdung mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet. Die Satzung geht davon aus, dass die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen in München gefährdet ist. Die Satzung betrifft ausdrücklich den freifinanzierten Wohnraum. Zuständige Behörde ist das Sozialreferat, Amt für Wohnraum und Migration.
Ausnahme, wenn Wohnung baulich unvermietbar ist
- Die Zweckentfremdungssatzung der LHS München enthält aber auch Ausnahmen. Ist die Wohnung aus baulichen Gründen unbewohnbar und können Sie die Wohnung nicht mit einem wirtschaftlich vertretbaren Aufwand herrichten, dürfen Sie sie leer stehen lassen. Sie gilt dann nicht als Wohnraum.
- Allerdings sind Sie verpflichtet, die Wohnung herzurichten, wenn die Mieteinnahmen binnen zehn Jahren den Kostenaufwand ausgleichen (§ 3 III Nr. 5 ZeS). Ähnliches gilt, wenn die Wohnung aufgrund ihres Grundrisses oder ihrer Größe nicht vermittelbar ist.
Im Sozialwohnungsbau gelten noch strengere Vorgaben
- Haben Sie Ihre Immobilie zudem mit öffentlichen Fördergeldern errichtet (Sozialwohnung), sind Sie in Bayern auch aufgrund des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes verpflichtet, Ihre Wohnung nicht länger als drei Monate leer stehen zu lassen.
- Gibt es dafür Gründe, benötigen Sie die Zustimmung der Behörde. Eine ähnliche Bestimmung enthält das Bayerische Wohnraumförderungsgesetz.
Ähnliche Zweckentfremdungssatzungen (Wohnraumschutzgesetze) gibt es auch in Hamburg, Bonn und Köln.
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