Untervermietung erlaubt oder nicht?

Das Gesetz regelt die Untervermietung eines Teils des Wohnraums im Mietrecht in § 553 BGB. Dabei ist eine gewisse Systematik vorgegeben.

Untervermietung bedarf der Zustimmung des Vermieters

• Der erste maßgebliche Grundsatz lautet, dass der Mieter einen rechtlichen Anspruch hat, einen Teil seiner Wohnung unterzuvermieten. Der zweite Grundsatz lautet, dass der Vermieter der Untermiete in der Regel zustimmen und das Untermietverhältnis erlauben muss. Eine dritte Richtlinie besagt, dass der Vermieter im Ausnahmefall die Erlaubnis verweigern darf, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Aus diesen drei Grundsätzen ergeben sich eine ganze Reihe von Aspekten.
• Keine Untermiete liegt vor, wenn Sie lediglich Angehörige aus dem engsten Familienkreis in die Wohnung aufnehmen. Dazu zählen der Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Eltern. Hierzu genügt es, wenn Sie den Vermieter informieren. Die Aufnahme dieser Personen gehört noch zum vertragsgemäßen Mietgebrauch.
• Schließen Sie das Untermietverhältnis ohne die Erlaubnis des Vermieters ab, riskieren Sie die Kündigung des Vermieters. Verweigern Sie als Vermieter grundlos die Untervermietung, riskieren Sie, Schadensersatz zahlen zu müssen.

Nicht jeder Untermieter ist erlaubt

• Sie sind verpflichtet, den Vermieter über die Person des Untermieters zu informieren (BGH VIII ZR 371/02). Nur so kann dieser prüfen, ob er die Untervermietungserlaubnis wegen eines "wichtigen Grundes" in der Person des Untermieters verweigern darf.
• Als wichtiger Grund kommt die Überbelegung des Wohnraums in Betracht. Ein wichtiger Grund besteht auch dann, wenn dem Vermieter die Untervermietung aus bestimmten Gründen nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn der Untermieter eine sozial völlig unverträgliche Person ist. Findet der Vermieter keinen "wichtigen Grund", muss er zustimmen.
• Außerdem benötigen Sie als Mieter ein "berechtigtes Interesse" an der Untervermietung. Ein solches Interesse kann darin bestehen, dass Sie Ihre Haushaltskasse aufbessern wollen. Sie ersparen sich damit einen teuren Umzug. Oder Sie halten sich berufsbedingt in der Woche außerhalb auf und möchten Ihre Wohnung beaufsichtigt wissen. Wichtig ist, dass das berechtigte Interesse erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Vorher bereits bestehende Interessen sind nicht berücksichtigungsfähig.
• Sofern Sie Ihre gesamte Wohnung untervermieten wollen, ist § 540 BGB maßgebend. In diesem Fall kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern. Dann dürfen Sie aber auch einen befristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen.

Achten Sie auf den Gleichlauf Ihrer Mietverträge

• Sie sollten mit dem Untermieter immer einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen. Sie können dazu einen speziellen Untermietvertrag, am besten einen Mustervertrag, verwenden. Maßgabe muss der Inhalt des Hauptmietvertrages sein. Insbesondere kommt es darauf an, dass die Kündigungsfrist im Hauptmietvertrag mit derjenigen im Untermietvertrag übereinstimmt. Andernfalls riskieren Sie gegenüber dem Untermieter Schadensersatz, wenn Ihnen der Vermieter kündigt und das Untermietverhältnis noch nicht beendet ist.
• Bei einem WG-Platz kommt es auf die mietvertragliche Gestaltung an. Ist eine bestimmte Person Hauptmieter, können weitere Mitbewohner als Untermieter einziehen. Alternativ kann je nach Ausgestaltung des Hauptmietvertrages jeder der Wohngemeinschaft als Hauptmieter in den Mietvertrag einsteigen.

Untermiete ist für alle Beteiligten Vertrauenssache

• Untermiete lohnt sich nur, wenn Sie die Person des Untermieters einschätzen können. Immerhin lebt er in Ihrer Wohnung und hat vielleicht Zugang zu Ihren Räumlichkeiten. Das untervermietete Zimmer sollte selbst einen eigenständigen Raum bilden. Unter Umständen ist der Stressfaktor mit einem unliebsamen Untermieter höher als der Ertrag.
• Der Anbieter airbnb vermittelt Gäste. Soweit ein Gast nur vorübergehend einzieht, ist er Besucher. Es handelt sich nicht um ein Untermietverhältnis. Ab einem Zeitraum von ungefähr sechs Wochen gehen die Gerichte von einem dauerhaften Aufenthalt und damit von Untermiete aus.
• Sobald Sie an wechselnde Gäste untervermieten, handelt es sich um eine Zweckentfremdung Ihres Wohnraums. Diesen braucht der Vermieter ebenfalls nicht zu akzeptieren. Er hat ein Interesse daran, dass er seinen Mieter kennt. Schließlich ist seine Immobilie kein Hotel.

Untervermietung ist ein ernstes Thema. Es ist vielfach Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Sie sollten also schon handfeste Gründe haben, sich einen Untermieter in die Wohnung zu holen. Das Zusammenleben auf engem Raum kann problematisch sein. Beachten Sie unbedingt die rechtlichen Vorgaben. Sie riskieren als Mieter Ihr Mietverhältnis und als Vermieter Schadensersatz.