Eigentumswohnung an Feriengäste vermieten - das sollten Sie wissen

Immobilien, die zu Wohnzwecken gebaut wurden, unterliegen einer besonderen Zweckbindung. Diese besteht darin, dass die Immobilien eben nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. So kann der Eigentümer die Immobilie selbst nutzen oder diese an einen Mieter zu Wohnzwecken vermieten. Als Eigentümer einer Eigentumswohnung müssen Sie zudem auch noch die Belange Ihrer Nachbarn berücksichtigen.

Zweckentfremdungsverordnungen schützen den Wohnungsmarkt

• Vermieten Sie Ihre Wohnung an Touristen oder Feriengäste, steht sie dem Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung. Vor allem in größeren Städten haben die Mieter das Nachsehen. Berlin, Hamburg München und einige weitere Städte in Bayern haben deshalb eine Zweckentfremdungsverordnung erlassen. Darin wird bestimmt, dass eine Wohnzwecken dienende Immobilie nicht an Feriengäste vermietet werden darf. Teils werden für an Touristen vermietende Eigentümer Übergangsfristen gewährt.
• Wenn Sie eine solche Zweckentfremdungsverordnung missachten, riskieren Sie ein empfindliches Bußgeld. Außerdem sind Sie in der Regel verpflichtet, die Gemeinde zu informieren, wenn Sie Ihre Wohnung touristisch nutzen wollen.

Ihre Teilungserklärung kann Grenzen setzen

• Als Wohnungseigentümer sollten Sie die Teilungserklärung lesen. Dort kann bestimmt sein, dass Sie Ihre Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen dürfen. Dann dürfen Sie sie selbst bewohnen. Die Vermietung zu Ferienzwecken bleibt ausgeschlossen. Als Mieter dürfen Sie nur untervermieten, wenn der Untermieter dauerhaft einzieht. Sie brauchen auch dazu die Zustimmung des Vermieters. Feriengäste sind keine erlaubten Untermieter.
• In der Teilungserklärung kann auch das Verbot der gewerblichen Nutzung enthalten sein. Dieses Verbot bleibt aber wirkungslos, da nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs die Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung erlaubt ist (Vz. V ZR 72/09). Voraussetzung ist natürlich, dass es in Ihrer Gemeinde keine Zweckentfremdungsverordnung gibt und die Teilungserklärung die Vermietung nicht auf Wohnzwecke beschränkt. Sie handeln dann im Rahmen Ihrer privaten Vermögensverwaltung und sind nicht gewerblich tätig. Eine gewerbliche Tätigkeit entsteht aber dann, wenn Sie mehrere Eigentumswohnungen an Feriengäste vermieten.

Ihre Nachbarn haben Anspruch auf Rücksichtnahme

Soweit Zweckentfremdungsverordnung und Teilungserklärung der Vermietung an Feriengäste nicht entgegenstehen, können sich immer noch Ihre Nachbarn beschweren. Sofern sich nachweisen lässt, dass durch die Feriengäste konkrete Beeinträchtigungen verursacht werden, verstoßen Sie gegen das baurechtliche Gebot der Rücksichtnahme.

• Als Beeinträchtigungen kommen der durch die Feriengäste verursachte Lärm, rücksichtsloses Verhalten, lautes Feiern oder die besondere Verschmutzung des Treppenhauses in Betracht. Die Beeinträchtigungen müssen über das normale Maß hinausgehen (Verwaltungsgericht Berlin Az. VG 13 L 274/139).
• Bewohnen Sie die Wohnung selbst als Mieter, dürfen Sie ein nicht genutztes Zimmer auch nicht an Feriengäste untervermieten. Einen Anspruch auf Untervermietung gesteht Ihnen das Gesetz nur zu, wenn Sie dauerhaft untervermieten. Nur dann wird ein berechtigtes Interesse anerkannt.

Die Vermietung an Feriengäste kann finanziell lukrativer sein als die Vermietung zu Wohnzwecken an einen einzelnen Mieter. Dabei dürfen Sie aber den organisatorischen Aufwand nicht unterschätzen. Das Verhalten eines Mieters können Sie nach einer gewissen Zeit einschätzen. Sie können aber kaum einschätzen, wie sich ein Ihnen unbekannter und nach kurzer Zeit wieder ausziehender Feriengast verhalten wird. Im Extremfall hinterlässt ein randalierender Tourist Ihre Wohnung in einem Zustand, der eine Renovierung unabdingbar macht. Fälle dieser Art sind alles andere als selten!