Mieteinnahmen versteuern - das sollten Sie beachten

Die Mieteinnahmen korrekt berechnen

Ihre Mieteinnahmen, die Sie aus der Vermietung einer Immobilie erzielen, sind Einkünfte, die Sie versteuern müssen. Erfasst werden Sie in der Anlage V zur Steuererklärung. 

• Grundsätzlich unterliegen für Sie als Vermieter alle Einkünfte aus einer fremd vermieteten Wohnung oder einem Haus der Versteuerung. Freibeträge existieren für diese Einkunftsart nicht. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Einnahmen unter dem Steuerfreibetrag bleiben. In diesem Fall müssen sie überhaupt nicht versteuert werden.

• Es handelt sich bei den Einnahmen immer nur um die Netto- oder Kaltmiete, also die vereinbarte Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung und eventuell Heizkosten, wenn diese nicht schon in der Betriebskostenvorauszahlung verrechnet sind.

• Vermieten Sie Wohnräume an Angehörige, wird dies gesondert in der Zeile 11 erfasst, Zeile 10 betrifft sonstige Räumlichkeiten.

• Von diesen Einnahmen werden alle Aufwendungen des Vermieters außerhalb der Betriebskosten abgezogen. Die Betriebskosten können Sie nicht versteuern, da es sich hierbei um Kosten des Mieters handelt, die vom Vermieter nur verausgabt werden, in der Betriebskostenabrechnung aber komplett an den Mieter weitergegeben werden.

• Ist die Wohnung fremdfinanziert und Sie haben noch Zinsaufwendungen, tragen Sie diese in Zeile 36 ein. Geldbeschaffungskosten im Jahr des Erwerbs erfassen Sie in Zeile 37. 
• Abschreibungen auf das Objekt mindern auch die zu versteuernden Mieteinnahmen. Diese werden in den Zeilen 33 ff berücksichtigt. 
• Die Summe der Aufwendungen, die die Mieteinnahmen mindern, tragen Sie in Zeile 50 ein. 
• Diese Summe übertragen Sie in Zeile 21 auf der ersten Seite. Der Betrag der Mieteinnahmen in Zeile 20 vermindert um den Betrag in Zeile 21 ergibt den Überschuss, den Sie jetzt versteuern müssen.

• Zulässige Aufwendungen sind vor allem alle Handwerkerleistungen, evtl. im Jahr der Herstellung sogar die Kosten der Herstellung selber. Steuerlich begünstigend sind nach dem EStG §35 dabei nur die Lohn- und Fahrtkosten der Handwerkerrechnungen. Der Restbetrag aus Materialkosten kann nicht reduzierend angewendet werden.
• Eine weitere, teilweise sehr hohe Aufwendung, die beim Versteuern abgezogen werden kann, sind die Zinsaufwendungen für den Hauskredit. Gerade in den ersten Jahren können mit dieser Aufwendungsposition die Mieteinnahmen häufig stark reduziert werden.
• Regelmäßig angerechnet werden kann auch die Abschreibung auf ein Gebäude. Wichtig hierbei ist, dass nur Gebäude linear mit zwei Prozent des Anschaffungswerts jedes Jahr abgeschrieben werden können. Das Grundstück kann nicht abgeschrieben werden, außer es gibt außerordentliche Wertminderungen zu berücksichtigen.

• Die Umlagen betreffen nur den Teil, der nicht vom Mieter direkt mit dem Versorger abgerechnet wird. Bei Eigentumswohnungen fallen hierunter zum Beispiel Müllabfuhr, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Gartenarbeiten und Hausmeistertätigkeiten.

• Nicht umlagefähige Nebenkosten, Verwaltergebühren beispielsweise, senken die Versteuerung ebenfalls. Dies gilt für Aufwendungen, die sowohl Ihre Wohnung, das Sondereigentum als auch zum gesamten Haus (Gemeineigentum) gehörige Kosten betreffen.

• Zuletzt können auch bei der Vermietung Werbekosten wie Portokosten für die Korrespondenz mit dem Mieter oder die Mitgliedschaft im Grundeigentümerverband als Aufwand steuerlich angerechnet werden.

Versteuern durch Verrechnung positiver mit negativen Einnahmen

• Haben Sie als Angestellter ein Einkommen von 30.000 € und Verluste aus Vermietung und Verpachtung von 10.000 €, ergibt sich ein zu versteuerndes Einkommen von nur noch 20.000 €.
• Oder haben Sie 20.000 € Einkünfte aus Vermietung erzielt und durch selbständige oder nicht selbständige Tätigkeit einen Verlust von 10.000 € erlitten, können Sie diesen Verlust in voller Höhe von den Mieteinnahmen abziehen, sodass Sie nur noch 10.000 € versteuern müssen.
• Besonders interessant ist natürlich, dass Sie Verluste, die Sie im Entstehungsjahr nicht mit positiven Einkünften aus anderen Einnahmearten verrechnen können, in den vorangegangenen Veranlagungszeitraum zurückübertragen und in diesem mit positiven Einkünften ausgleichen können.
• Genauso gut können Sie die Verluste im Entstehungsjahr auf die kommenden Jahre vortragen und dort mit positiven Einkünften verrechnen.
• Achten Sie darauf, dass Sie das Finanzamt bereits bei der Erstellung Ihrer Einkommensteuererklärung auf Ihre Verrechnungsabsicht aufmerksam machen. Kreuzen Sie im Mantelbogen auf der ersten Seite in Zeile 2 das Kästchen "Erklärung der Feststellung des verbleibenden Verlustvortrags" und auf Seite 4 in Zeile 93 den "Antrag auf Beschränkung des Verlustvortrags nach dem vorhergehenden Jahr" an.

Private Veräußerungsgeschäfte sind nur bedingt relevant

• Beachten Sie aber, dass Sie Verluste, die Sie bei der Veräußerung oder der Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie erleiden, bei der Versteuerung nur bedingt berücksichtigen können. Die Veräußerungsverluste stellen keine Werbungskosten dar. Sie sind vielmehr als private Veräußerungsgeschäfte zu sehen und können nicht mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden.
• Verbleibende Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können Sie nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen.

Achtung, hier bestehen vorteilhafte Verrechnungswege

• Beachten Sie, dass Sie die im Fall einer Zwangsversteigerung Ihrer Immobilie mit dem Zuschlagserlös verrechneten Zinsen als Werbungskosten in die Verlustrechnung Ihrer Immobilie einbeziehen können. Gemäß § 367 BGB müssen nämlich zuerst die Zinsen verrechnet werden, bevor sie auf die Hauptforderung verrechnet werden können. Eine Verrechnung auf die Hauptforderung hingegen begründet nur Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften.
• Da die Sach- und Rechtslage komplex ist, sollten Sie sich unbedingt steuerlich beraten lassen. Verstehen Sie diesen Beitrag daher nur als erste unverbindliche Information.

Weitere Autoren: Volker Beeden, Uwe Rabolt