Wann ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar? - Fakten, die Sie kennen sollten

Maklerprovision nur bei Mietimmobilien relevant

• Die schlechte Nachricht vorweg: Als privater Eigentümer eines selbst genutzten Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung haben Sie leider keine Möglichkeit, die Rechnung eines Maklers für die Vermittlung Ihrer Immobilie steuerlich abzusetzen. Auch die Eigenheimzulage wurde bekanntlich gestrichen. Ihnen bleibt nur noch, Handwerkerrechnungen steuerlich geltend zu machen und gegebenenfalls KfW-Fördermittel in Anspruch zu nehmen.
• Die gute Nachricht: wenn Sie Ihre Immobilie vermieten oder zumindest teilweise (Einliegerwohnung) vermieten, können Sie die Maklerprovision steuerlich absetzen. Die Maklerprovision gehört zu den Anschaffungskosten einer Immobilie. Diese fallen beim Kauf eines Objekts an. Vor allem gehört der Kaufpreis zu den Anschaffungskosten.
• Vermieten Sie in Ihrem Haus eine Einliegerwohnung, können Sie die Anschaffungskosten aufteilen. Der auf die Einliegerwohnung entfallende Anteil ist dann steuerlich absetzbar.
• Achten Sie zunächst darauf, dass im Kaufvertrag der Kaufpreis der Immobilie nach Möglichkeit in den Kaufpreis für das Objekt selbst und in den Kaufpreis für den Grund und Boden aufgeteilt wird. Sie können nämlich nur die Anschaffungskosten absetzen, die für das Gebäude anfallen, nicht aber die für das Grundstück.
• Die Aufteilung geschieht nach der Verkehrswertmethode. Lassen Sie sich hierzu von Ihrem Makler oder Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, beraten. 

Anschaffungskosten bei Vermietung steuerlich absetzbar

• Sie können die Anschaffungskosten linear oder degressiv abschreiben. Die lineare Abschreibung kommt für Sie als Bauherr eines Neubaus, aber auch als Käufer einer gebrauchten Immobilie, in Betracht, vorausgesetzt Sie vermieten die Immobilie.
• Der Abschreibungssatz hängt vom Alter der Immobilie ab: Bei Immobilien mit Fertigstellungsdatum vor dem 1. 1. 1925 beträgt sie 2,5 %, bei Immobilien mit Fertigstellungsdatum nach dem 31.12.1924, beträgt sie 2 %. Beispiel: Betragen ihrer Anschaffungskosten 200.000 € (Kaufpreis, Maklergebühr, Schätzgebühren, Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchgebühren), können Sie bei Immobilien mit Baujahr nach dem 31.12.1924 50 Jahre lang 2 % der Anschaffungskosten, also in diesem Beispiel 4000 €, jedes Jahr abschreiben.
• Die degressive Abschreibung ist auf Bauherren beschränkt, oder wenn Sie die Immobilie im Jahr der Fertigstellung erwerben. Sie beträgt bei neueren Gebäuden in den ersten zehn Jahren 4 %, in den nächsten acht Jahren 2,5 % und dann 32 Jahre lang 1,25 % der Anschaffungskosten.
• Die degressive Abschreibung kommt vor allem dann in Betracht, wenn Sie die Immobilie in jungen Jahren kaufen und an einer höheren steuerlichen Abschreibung interessiert sind.
• Der Betrag der Abschreibung (AfA) wird in ihrer Einkommensteuererklärung, innerhalb der Anlage Vermietung und Verpachtung, als Werbungskosten eingetragen.
• Sind Sie gewerblicher Vermieter (das sind Sie, wenn Sie eine Vielzahl von Objekten vermieten) können Sie die Anschaffungskosten in der Regel als Betriebsausgaben steuerlich absetzen.

Maklergebühren für Finanzierungsberatung

• Beachten Sie: Haben Sie Ihren Makler nicht nur für die Vermittlung des Objekts beauftragt, sondern auch mit der Finanzierungsberatung zum Kauf des Grundstücks, kann er seine Gebührenrechnung in Maklergebühren und in einen Gebührenansatz für die Finanzierungsberatung aufteilen. Achten Sie darauf, dass diese Aufteilung bereits so im Maklerauftrag und nach Möglichkeit auch später im Kaufvertrag dargestellt wird.
• Sie können dann die Kosten für die Finanzierungsberatung, nämlich als Geldbeschaffungskosten im Jahr der Zahlung, vollständig als Werbungskosten steuerlich absetzen und sind nicht auf die langjährige Abschreibung angewiesen. Die reinen Maklervermittlungsprovision hingegen gehört zu den Anschaffungskosten und ist wie beschrieben nur über die AfA steuerlich absetzbar.