Pflichten des Vermieters - das ist zu beachten

Mit der Unterschrift unter einen Mietvertrag sind Sie noch längst nicht im Besitz Ihrer neuen Mietwohnung. Der Vermieter muss Ihnen den Gebrauch ermöglichen, also den Zutritt zur Wohnung verschaffen.

• Vernachlässigt oder verweigert der Vermieter die Schlüsselübergabe, räumt Ihnen das Gesetz in § 543 II 1 BGB ein fristloses Kündigungsrecht ein. In der Folge haben Sie einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter, wenn Ihnen infolge der zwangsläufig erforderlichen Anmietung einer Ersatzwohnung Kosten entstehen.
• Der Umfang und die Grenzen Ihres Nutzungsrechts an der Wohnung richten sich nach den Vereinbarungen im Mietvertrag und dem Vertragszweck. So sind Zubehörteile der Wohnung, wie Fahrstuhl oder Gemeinschaftsräume im Keller, in der Regel in die Mitbenutzung einbezogen. Ferner dürfen Sie uneingeschränkt Besuch empfangen und die Wohnung nach Ihren Vorstellungen einrichten.

Viele Pflichten stehen im Gesetz

• Die Instandhaltungspflicht kann der Vermieter zumindest in Bezug auf die Schönheitsreparaturen auf Sie als Mieter übertragen. Er kann Sie aber nicht zur Modernisierung der Wohnung verpflichten, ebensowenig zu Maßnahmen, die das Mietobjekt allgemein betreffen (Dachsanierung, Kellerausbau).
• Der Vermieter muss die mit der Immobilie anfallenden Lasten, wie Hypothekenzinsen für die Objektfinanzierung, selbst tragen. Er kann allenfalls die Betriebskosten, soweit sie im Mietvertrag bezeichnet sind, auf Sie als Mieter umlegen.
• Es gehört zu den vorrangigen Pflichten des Vermieters, die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dazu muss er für die ordnungsgemäße Funktion der Heizungsanlage sorgen und die Wasserversorgung sicherstellen. Wird mit Öl geheizt, muss er den Öltank befüllen, sofern er diese Pflicht nicht auf den Mieter übertragen hat. Wenn der Sturm das Dach beschädigt, muss er das Dach instandsetzen.
• Aufwendungen, die durch die Sanierung der Immobilie entstehen (Wärmedämmung, neue Fenster, neue Haustür, neue Heizungsanlage) fallen immer dem Vermieter zur Last. Allenfalls kann der Vermieter versuchen, den durch eine Sanierung entstehenden Mehrwert der Wohnung in eine Mieterhöhung einzubringen.
• Modernisierungsmaßnahmen sowie deren Art und voraussichtlichen Umfang und Dauer muss Ihnen der Vermieter drei Monate vor Beginn der Maßnahme in schriftlicher Form mitteilen. Sie sind in diesen Fällen zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.
• Sind Sie behindert, können Sie vom Vermieter die Zustimmung zur behindertengerechten Herrichtung Ihrer Wohnung verlangen. Die Kosten müssen Sie allerdings selbst tragen.
• Haben Sie bei der Anmietung eine Kaution geleistet, muss sie der Vermieter getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen und bei Mietende wieder erstatten, sofern Sie Ihren Pflichten als Mieter nachgekommen sind.
• Möchten Sie einen Untermieter in Ihre Wohnung aufnehmen und können hierfür ein berechtigtes Interesse darlegen, muss der Vermieter zustimmen, sofern nicht wichtige Gründe seinerseits dagegen sprechen. 

 Verkehrssicherungspflicht des Vermieters

• Zu den Pflichten des Vermieters gehört die Verkehrssicherungspflicht. Er muss dafür sorgen, dass sich das Objekt in einem verkehrssicheren Zustand befindet und die Mieter und Besucher nicht verletzt werden. Dazu gehört beispielsweise, dass vom Dach keine Ziegel herunterfallen, keine ungesicherte Baugrube auf dem Grundstück vorhanden ist, die elektrischen Leitungen ordentlich isoliert sind und im Winter bei Eis und Schnee geräumt wird. Die Räumungspflicht bei Schnee kann er allerdings im Mietvertrag auch auf Sie oder alle Mieter übertragen.
• Beim Auszug muss Ihnen der Vermieter die für die Wohnung von Ihnen getätigten Aufwendungen ersetzen, sofern er diese normalerweise selbst auch vorgenommen hätte. Wenn Sie also im Badezimmer den verrosteten Heizkörper gegen einen neuen Heizkörper ausgetauscht haben, steht Ihnen Wertersatz zu. Grundsätzlich müssen Sie aber dem Vermieter vorab Gelegenheit geben, selbst aktiv zu werden.
• Haben Sie einen Wandschrank oder ein Waschbecken eingebaut, ist der Vermieter verpflichtet, bei Mietende die Wegnahme zu dulden oder die Wegnahme durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abzuwenden.