Teilungserklärung ändern - korrekt vorgehen

In der Teilungserklärung bestimmen die Bauherren eines Mehrfamilienwohnhauses, wie die Immobilie untereinander aufgeteilt wird. Die Immobilie wird in gemeinschaftliches Eigentum und in individuelles Sondereigentum aufgeteilt.

• Nach dem Wohnungseigentumsgesetz müssen sich die künftigen Eigentümer einer Immobilie über die Einräumung von Sondereigentum einigen und die Eintragung im Grundbuch herbeiführen. Diese Teilungserklärung muss vor einem Notar beurkundet werden. Auch ein Alleineigentümer kann die Immobilie aufteilen und ein bereits bestehendes oder ein noch zu errichtendes Gebäude zum Zwecke des Verkaufs der einzelnen Einheiten aufteilen.
• Die Teilungserklärung beruht auf einem zeichnerisch erstellten Aufteilungsplan. Die Wohneinheiten müssen in sich abgeschlossen, also ohne Beeinträchtigung der anderen Einheiten, selbständig nutzbar sein.
• Wohnungseigentum ist aber nicht unveränderlich. Es kann rechtlich als auch tatsächlich verändert werden.
• Wenn Sie Alleineigentümer einer Eigentumswohnung sind, können Sie jederzeit einer anderen Person einen Miteigentumsanteil aus Ihrem Anteil übertragen. Der Miteigentumsanteil wird dadurch stimmrechtsmäßig nicht erweitert. Die Übertragung muss beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Die Teilungserklärung bleibt unverändert. Die Nutzung bleibt einheitlich.
• Sie können Ihr Wohnungseigentum auch unterteilen und in Teilen verkaufen. Neben der vertraglichen Einigung mit dem Erwerber muss in diesem Fall die reale Teilung vollzogen werden. Voraussetzung ist, dass die Abgeschlossenheit jeder einzelnen Teileinheit gewährleistet ist. Auch hier verändert sich das Stimmrecht nicht. Sie müssen sich mit dem Erwerber intern einigen und geschlossen abstimmen oder sich in der Eigentümerversammlung der Stimme notfalls enthalten. Die Teilungserklärung muss nicht geändert werden.
• Als Eigentümer verschiedener Eigentumswohnungen können Sie Ihre Einheiten auch vereinigen. Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht erforderlich, da sich die Grenzen des Wohneigentums nicht verändern. Es entsteht ein einheitlicher, rechnerisch vereinigter Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an mehreren Einheiten. Die Teilungserklärung bleibt unverändert.
• Liegen Ihre Wohnungen nebeneinander und sollen zu einer Einheit verbunden werden, bedürfen Sie der Zustimmung der Miteigentümer, wenn Sie eine tragende, im Gemeinschaftseigentum stehende Wand durchbrechen wollen. Ist kein Gemeinschaftseigentum betroffen, bedarf es keiner Zustimmung. Auch hier ist keine neue Teilungserklärung oder Aufteilungsplan erforderlich, da die Grenzen des bisherigen Sondereigentums gegenüber dem Gemeinschaftseigentum erhalten bleiben.

In diesen Fällen ist die Teilungserklärung zu ändern

• Sie müssen eine Änderung der Teilungserklärung dann herbeiführen, wenn Sie einen Ihnen gehörenden Raum gegen einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum eintauschen, ebenso wenn Sie einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Raum oder Gebäudeteil in Ihr Sondereigentum überführen möchten. Zur Wirksamkeit bedürfen Sie die Zustimmung aller Miteigentümer und können so die Teilungserklärung ändern.
• Ebenso ist zu verfahren, wenn die Wohnungseigentümer eine reale Teilfläche abvermessen und verkaufen oder ein Grundstück oder die Teilfläche eines Nachbargrundstücks dazu erwerben möchten. Ausgehend von der allgemeinen Zustimmung ist die Teilungserklärung zu ändern.
• Die Änderung der Teilungserklärung verbietet sich bei den tragenden Teilen des Gebäudes, seinen technischen (Heizung, Wasserversorgung, Aufzug) und funktionellen Ausstattungen (Dach, Keller, Treppenhaus), die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder unabdingbar dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen.