Teilungserklärung - darauf sollten Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung achten

Die Teilungserklärung grenzt das Sondereigentum von dem Gemeinschaftseigentum innerhalb eines Mehrfamilienhauses ab. Sie regelt die Instandhaltungspflichten, Kostenverteilung, Stimmrechte und die Verwalterbestellung.

Teilungserklärung ist nur einstimmig abänderbar

• Eine Teilungserklärung ist nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet wurde.
• Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, lesen Sie unbedingt die Teilungserklärung. Sie gilt zwingend für alle Wohnungs- und Teileigentümer. Insbesondere wirkt die Teilungserklärung auch gegenüber allen späteren Erwerbern einer Eigentumswohnung.
• Sie kann nur mit den Stimmen aller Eigentümer abgeändert werden. Außerdem müssen alle dinglich Berechtigten, also in der Regel die finanzierenden Banken, zustimmen.
• Achten Sie darauf, dass Einheiten, die nicht als Wohnung genutzt werden, in ihrer Nutzungsart möglichst genau umschrieben sind. Ist beispielsweise eine gewerbliche Nutzung erlaubt, sollte klar sein, was für ein Gewerbe zulässig ist. 

Wohnungseigentum erfordert Aufteilungsplan

• Achten Sie darauf, dass die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan übereinstimmt. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der Sie ersehen, wie das Gebäude aufgeteilt ist. Ferner erkennen Sie die Lage und sehen, welche Teile der Immobilie Sondereigentum und welche gemeinschaftliches Eigentum sind. Der Plan ist von der Baubehörde ausdrücklich genehmigt.
• Der Aufteilungsplan wird nur genehmigt, wenn zudem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Dies bedeutet, dass Ihre Wohnung in sich abgeschlossen und für sich allein nutzbar sein muss. Lassen Sie sich auch diese Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Verkäufer der Eigentumswohnung vor dem Kauf vorlegen. 

Teileigentum konkurriert mit Gemeinschaftseigentum

• Achten Sie darauf, dass das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum in der Teilungserklärung möglichst deutlich voneinander abgegrenzt sind. Vor allem ist das für die meist streitigen Gebäudeteile, wie Balkone, Fenster, Türen oder Versorgungseinrichtungen relevant. Ist die Zuordnung unklar, spricht eine gesetzliche Vermutung für das Vorliegen von Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie dann Sondereigentum beanspruchen sollten, geht diese Unklarheit zu Ihren Lasten.
• Achten Sie darauf, wie die Garagen zugeordnet sind. Ebenso müssen Stellplätze in der Tiefgarage Ihrem Teileigentum zugeordnet sein.
• Garten und Hofflächen des Grundstücks hingegen sind nicht Sondereigentum. An ihnen werden meist Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Eigentümer bestellt.
• Informieren Sie sich, ob die Teilungserklärung Einschränkungen für den Wiederverkauf Ihrer Eigentumswohnung enthält. Meist muss der Verwalter zustimmen. Ist die Zustimmung an Vorbehalte sonstiger Art gebunden, erschwert dieser Umstand den Wiederverkauf.

Verlangen Sie frühzeitig die Einsichtnahme in die Teilungserklärung, den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Bei einer erstmaligen Vorlage zum Notartermin ist es zu spät, um die Gegebenheiten zu prüfen. Hier müssen Sie vermuten, dass der Verkäufer etwas verbergen möchte. Die Unterlagen können Sie auch direkt beim Grundbuchamt einsehen, wenn Sie Ihre Kaufabsichten glaubhaft machen.