Räumungsklage - Kosten und kostensparende Wege

Haben Sie als Vermieter das Mietverhältnis mit dem Mieter gekündigt, zieht der Mieter im Idealfall freiwillig aus der Wohnung aus. Die Wirklichkeit sieht oft anders aus. Da der Mieter dann meist keine Miete mehr zahlt, wird immer wieder versucht, auf Kosten des Vermieters möglichst lange in der Wohnung zu verbleiben. In diesem Fall sind Sie auf eine Räumungsklage und eine Zwangsräumung angewiesen.

Räumungsklage statt Selbstjustiz

• Die immer wieder geübte Praxis, die Wohnungsschlüssel zur Mietwohnung auszutauschen, ist nicht erlaubt. Sie stellt einen Hausfriedensbruch dar, da der Vermieter faktisch Selbstjustiz übt. Als Vermieter müssen Sie gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen.
• Eine Zwangsräumung war und ist auch heute noch eine kostenträchtige Angelegenheit. Sie ist oft mit einem hohen organisatorischen Aufwand verbunden. Sie müssen sich im Wege einer Räumungsklage einen Räumungstitel bei Gericht verschaffen und dann einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Die dabei anfallenden Kosten für den Gerichtsvollzieher, die Beauftragung einer Spedition und die Einlagerung des Hausrats des Mieters müssen Sie als Vermieter verauslagen. Je größer die Wohnung, desto höher sind meist auch die Kosten. Ob Sie Ihren Kostenaufwand vom Mieter erstattet bekommen, steht oft in den Sternen.

So sparen Sie Kosten

Diese Situation hat die Mietrechtsreform 2013 aufgegriffen. Das Gesetz verpflichtet die Gerichte, Räumungsklagen vorrangig und beschleunigt durchzuführen. Der Richter soll vorrangig terminieren und kurze Schriftsatzfristen setzen.

• Um insbesondere die Kosten für die Spedition und die Einlagerung des Hausrats zu sparen, können Sie auf das „Berliner Modell“ zurückgreifen. Dazu beschränkten Sie Ihren Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auf die Herausgabe der Wohnung. Am Mobiliar des Mieters machen Sie ein Pfandrecht geltend. Diese Räumungspraxis ist auch rechtens (§ 885a ZPO). Sie können den Hausrat des Mieters in der Wohnung belassen oder anderweitig zwischenlagern (Keller). Müll und Unrat können Sie beseitigen.
• Der Mieter kann binnen eines Monats seinen Hausrat zurückfordern. Tut er dies nicht, können Sie die Sachen verwerten, indem Sie einen Gerichtsvollzieher mit der öffentlichen Verwertung beauftragen. Der Kostenvorschuss an den Gerichtsvollzieher wird auf diesem Wege erheblich reduziert.
• Eine weitere Erleichterung besteht darin, dass die Räumung gegen in der Wohnung befindliche Drittpersonen durch eine einstweilige Verfügung angeordnet werden kann (§ 940a ZPO). Früher benötigte der Vermieter gegen eine dritte Person einen eigenen Räumungstitel. Werden Sie bei der Räumung von dessen Anwesenheit überrascht, kann der Gerichtsvollzieher mit einer beantragten einstweiligen Verfügung diese Person sofort aus der Wohnung verweisen.

Die in der Praxis vorkommende „kalte Räumung“ ist nicht unbedingt empfehlenswert. Dabei stellt der Vermieter die Energieversorgung in der Mieterwohnung ein und kündigt den Versorgungsvertrag mit dem Energieunternehmen. Gerichte entscheiden vielfach, dass der Mieter (vor allem Mieter mit Kindern) auch während des Räumungsverfahrens Anspruch darauf hat, in der Wohnung mit Wasser und Strom versorgt zu werden.