Mieter rausbekommen - so agieren Sie gesetzeskonform

Voraussetzung, um einen Mieter möglichst zügig aus der Wohnung "rausbekommen" zu können, ist eine ordnungsgemäße Kündigung. Für die ordentliche Kündigung benötigen Sie ein rechtliches Interesse (z. B. Eigenbedarf) und für die fristlose Kündigung einen wichtigen Grund.

Bewohner mit Räumungsklage rausbekommen

• Im Idealfall zieht der Mieter freiwillig aus. Gegebenenfalls könnten Sie ihm den freiwilligen Auszug schmackhaft machen, indem Sie einen Aufhebungsvertrag schließen und beispielsweise auf die letzte Monatsmiete verzichten. Haben Sie wegen Zahlungsverzug gekündigt, ist diese Option natürlich nicht relevant.
• Der einzige legale Weg, um den Mieter aus der Wohnung bekommen zu können, ist die Räumungsklage. Dazu müssen Sie beim Amtsgericht beantragen, dass er die Wohnung räumen muss. Der Mieter kann sich wehren, indem er sich auf die Sozialklausel des Mietrechts beruft und die Kündigung beanstandet. Außerdem kann das Gericht im Räumungsverfahren eine Räumungsfrist bewilligen. Dieser Weg ist mühsam und oft kostenträchtig. Teils wohnt der Mieter in dieser Zeit umsonst, auch wenn er nach der Kündigung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung verpflichtet bleibt.

Mietrechtsreform ermöglicht einstweilige Räumungsverfügung

• Nach der Mietrechtsreform 2013 sollen Räumungsverfahren vorrangig terminiert und beschleunigt durchgeführt werden. Ferner wurde § 940a ZPO ins Gesetz eingefügt. Danach kommt die Räumung durch eine einstweilige Verfügung in Betracht, wenn der Mieter die Wohnung nach der Kündigung  weiterhin nutzt (verbotene Eigenmacht). Diese Option relativiert sich, wenn der Mieter sozial schutzwürdig ist (z. B. kleine Kinder hat oder 98 Jahre alt ist). Bessere Karten haben Sie bei Mietnomaden.
• Gute Aussichten haben Sie vor allem dann, wenn Sie die Räumungsklage wegen Zahlungsverzug erhoben haben. Dann kann das Gericht die Räumung durch einstweilige Verfügung anordnen, wenn der Beklagte eine Sicherungsanordnung missachtet (§ 283a ZPO). Eine solche besteht darin, dass der Mieter wegen der Mietforderung Sicherheit leisten muss. Kann er das nicht, kann er zum Auszug verpflichtet werden.

Mit dem Räumungstitel können Sie zwangsvollstrecken

• Wenn sich bei der Zwangsräumung überraschend ein angeblicher Untermieter präsentiert, können Sie die Räumung gegen diese Person ebenfalls durch eine einstweilige Verfügung erreichen (§ 940a II ZPO). Früher benötigten Sie einen zusätzlichen Vollstreckungstitel.
• Ansonsten können Sie auf der Grundlage des Räumungsurteils die Räumung der Wohnung betreiben. Dazu müssen Sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Die notwendigen Räumungskosten (Spedition) müssen Sie vorschießen.
• Nach dem Gesetz können Sie aber auch die Räumung nach dem "Berliner Modell" betreiben (§ 885a ZPO). Dabei beschränken Sie Ihren Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auf die Herausgabe der Wohnung. Am Mobiliar machen Sie hingegen ein Pfandrecht geltend. Sie brauchen dann zunächst nicht die Speditionskosten vorzuschießen. Notfalls lassen Sie das Mobiliar zur Befriedigung Ihrer Forderung verwerten.

Vorsicht vor Selbstjustiz gegenüber dem Mieter!

• Keinesfalls dürfen Sie zur Selbstjustiz greifen. Wenn Sie die Türschlösser austauschen, begehen Sie in der Sprache des Zivilrechts „verbotene Eigenmacht“. Strafrechtlich riskieren Sie, sich wegen Hausfriedensbruch strafbar zu machen.
• Auch die "kalte Räumung" ist problematisch. Eine solche liegt vor, wenn Sie die Energielieferung einstellen und der Mieter in der kalten Wohnung sitzt. Die Gerichte sind sich nicht einig, inwieweit dieser Weg zulässig ist.
• Einerseits wird argumentiert, dass der Mieter wegen der Kündigung kein Nutzungsrecht mehr habe. Da auch die Energieversorger die Lieferung einstellen dürfen, sollten auch Vermieter dazu berechtigt sein. Vor allem können Sie nicht zur Vorleistung verpflichtet bleiben, wenn der Mieter keine Miete zahlt. Andererseits wird argumentiert, dass der Vermieter noch immer eine Treuepflicht habe. Gerade wenn der Mieter Familie habe, dürfe er auf diese Weise nicht unter Druck gesetzt werden.

Räumungsverfahren sind immer unangenehm. Im Idealfall ist die einvernehmliche Regelung die schnellste Lösung. Sofern sich der Mieter absolut uneinsichtig zeigt, sollten Sie das Räumungsverfahren schnellstmöglich auf den Weg bringen. Lassen Sie sich angesichts der komplexen Gesetzeslage unbedingt rechtlich beraten.