Nutzungsänderungsantrag - so beantragen Sie zu verändernde Gebäudenutzung

Ein Nutzungsänderungsantrag umfasst viele Kategorien

• Der Bau von Gebäuden muss vor Baubeginn durch das zuständige Bauamt genehmigt werden. Unter Berücksichtigung der jeweiligen Landschaftsplanung, Flächenbesiedlung, Flächennutzung usw. kann ein Bauantrag abgelehnt oder unter bestimmten Nutzungsvoraussetzungen (z. B. als Wohnraum, Landwirtschaftsbetrieb, Geschäftsgebäude) genehmigt werden. Es obliegt dem Bauamt, bestimmte Landflächen als "Innenbereich-Bauland" zu erschließen. D. h. zum Innenbereich zählen nach § 34 BauGB bebaute Ortsteile.

• Dem entgegen zählen zum Außenbereich nach § 35 BauGB alle Bauten, die außerhalb des Bebauungsplanes liegen. Das Bauamt unterscheidet zwischen privilegierten und sonstigen Bauten. Zu den privilegierten Bauten zählen u. a. zweckgebundene, land-, garten- und forstwirtschaftlichen Betriebe, deren Nutzungsart vor Baubeginn klar definiert ist. Baubehörden müssen, wenn die Voraussetzungen vorliegen, dem Bauantrag zustimmen. Allerdings muss nach Nutzungsaufgabe dieser Bauten gemäß § 35 Abs. 4 BauGB bei der zuständigen Baubehörde ein Nutzungsänderungsantrag gestellt werden.

• Je nach Nutzungsart der bebauten Landfläche ergeben sich spezifische Grundbesitzabgaben, Erschließungskosten und Wertbestimmungswerte - wie z. B. Boden-, Beleihungs-, Einheits-, Versicherungs-, Ertrags-, Markt-, Zeit- und Neuwert. Mit einer Nutzungsänderung der Gebäude kommen auf den Grundstückseigentümer veränderte Grundkosten zu. Wie hoch diese Kosten sein werden, hängt von den jeweiligen Städte- und Gemeinden sowie der neuen Nutzungsart ab. Der Nutzungsänderungsantrag selber kann zwischen 1000,- € bis 4000,- € kosten.

• Das Bauamt unterteilt die Gebäudenutzungen in bestimmte Kategorien - wie z. B. Wohn-, Gewerbe-, Dienstleistungs-Verwaltungsbereich, medizinische oder landwirtschaftliche Bereiche u.v.m. Angesichts vieler Nutzungsinteressen der Bürger und Eigentümer können sich Nutzungskonflikte ergeben, wenn ein Gebäude z. B. zweckentfremdet wird. Aus diesem Grunde müssen Nutzungsänderungen von Gebäuden oder auch einzelnen Räumen beim Bauamt mit einem Nutzungsänderungsantrag beantragt werden. Z.T. können sich so bei einigen Gebäuden Mischnutzungsmöglichkeiten ergeben (Wohn-Geschäftsgebäude).

So stellen Sie einen Nutzungsänderungsantrag

• Grundsätzlich müssen Sie zur Nutzungsänderung eines Gebäudes beim Bauamt einen Bauantrag mit ergänzenden Unterlagen einreichen. Die ergänzenden Unterlagen sollten die Nutzungsänderung, deren Begründung und die geplante Umsetzung klar beschreiben. Das Bauamt wird Ihren Antrag - je nach Vorhaben - als "vereinfachtes" oder "volles" Baugenehmigungsverfahren bearbeiten.

• Legen Sie dem Bauamt den Bau- und Lageplan Ihres Grundstücks mit entsprechenden Stellplatznachweisen und Abstandsflächenmaßen vor. Ihre Unterlagen sollten die neuen und alten Bauzeichnungen, Grundrisse, Ansichten und Brandschutzkonzepte enthalten. Für eine Nutzungsänderung bei landwirtschaftlichen bzw. gewerblichen Betrieben benötigen Sie zusätzlich noch eine erklärende Betriebsbeschreibung und die geplanten Herstellungskosten.

• Meldepflichtig sind der Neu-, Um- oder Zubau bestimmter Gebäude sowie eine Veränderung der Gelände, z. B. durch Höher- bzw. Tieferlegen. Auch Stützmauern, Schutzdächer, Pergolen oder Wasserbecken müssen gemeldet werden. Falls Sie nicht der Grundstückseigentümer sind, benötigen Sie selbstverständlich auch die Einwilligung des Eigentümers sowie Ihrer nächsten Nachbarn. Reichen Sie die Bauunterlagen in zwei- bis dreifacher Ausfertigung ein.

Gehen Sie beim Nutzungsänderungsantrag praktisch vor

• Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde bzw. beim Katasteramt, welche gebietsspezifischen Bauvorschriften einzuhalten sind und welche weiteren Vorschriften bzgl. Ihres Vorhabens greifen könnten - wie z. B. Abwasserregelungen, maximale Bebauungsfläche, Bauplanung hinsichtlich der Wohn- und Geschäftsmöglichkeiten usw. Planen Sie diese Vorschriften unbedingt im Vorfeld mit ein.

• Möchten Sie die Nutzung von Räumlichkeiten in einem Gebäude oder ein gesamtes Gebäude verändern - z. B. indem Sie einen "Verkaufsraum im Wohnhaus" planen - sollten Sie das mit Ihren nächsten Nachbarn besprechen. Sichern Sie sich schriftlich deren Zustimmung zu Ihrer Projektplanung, denn Ihre Nachbarn werden auch vom Bauamt um Zustimmung gebeten.

• Durchdenken Sie ggf. mit einem Architekten Ihr Vorhaben, um alle Details - wie z. B. Wegerechte, Zufahrten, Stellplätze, Brandschutz usw. - plausibel abdecken und erklären zu können. Formulieren Sie eine nachvollziehbare Begründung, warum Sie die Nutzungsänderung benötigen, belegen Sie, dass Ihre Nachbarn mit dem Projekt einverstanden sind und dass baurechtlich alle gebietsspezifischen Bauvorschriften berücksichtigt worden sind.

• Eruieren Sie, mit wem Sie es am Bauamt zu tun haben werden. Teilweise könnten Ermessungsspielräume der zuständigen, entscheidungsberechtigten Person nützlich oder kontraproduktiv sein. Je nach Situation sollten Sie entscheiden, ob Sie den Bauantrag selber oder durch einen gewieften Architekten einreichen. Oft fällt es einem Architekten leichter, Bauanträge genehmigen zu lassen als einem Laien.