Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, gibt es Bebauungspläne. Sie verhindern den baulichen Wildwuchs. Könnte jeder bauen, wie er wollte, gäbe es kein homogenes Ortsbild. Bebauungsvorgaben bestimmen im Detail, wie Sie bauen dürfen oder was Sie zu unterlassen haben. Sie verhindern Streitigkeiten unter Nachbarn und dienen damit dem Rechtsfrieden.
Der Bebauungsplan bestimmt Art und Weise der baulichen Nutzung
Jede Gemeinde hat ihren Bebauungsplan. Er wird durch den Gemeinderat beschlossen und örtlich bekannt gemacht. In der Bekanntmachung wird darauf hingewiesen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann. Dieser Hinweis ist natürlich nur hilfreich, wenn ein Bebauungsplan aktuell veröffentlicht wird. Bei der Bekanntmachung älterer Bebauungspläne besteht diese Möglichkeit meist nicht mehr.
- Der Bebauungsplan enthält insbesondere Festsetzungen über die Art und das Maß der erlaubten baulichen Nutzung eines Grundstücks, über die Anzahl der Geschosse und der Dachform. Ferner kann er Bestimmungen zu Stellflächen und Garagen enthalten. Grundlegend ist auch die Feststellung, ob ausschließlich eine Wohnbebauung oder auch eine gewerbliche Nutzung in Betracht kommt.
- Rechtsgrundlage ist § 10 Bundesbaugesetz. Der Bebauungsplan ist mit einer Erklärung zu versehen, wie die Umweltbelange und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung in dem Bebauungsplan berücksichtigt wurden.
Bauherren dürfen den Plan jederzeit einsehen
Nach § 10 III BBauG ist die Einsichtnahme jedermann gestattet. Bauherren brauchen kein besonderes rechtliches oder sonstwie geartetes Interesse vorzutragen. Auch Neugierige dürfen einsehen. Teils bieten Städte (z.B. Hamburg, Wuppertal) sogar an, die Pläne online einsehen zu können. Rheinland-Pfalz hält für alle seiner Gemeinden eine Website bereit, gleichfalls der Landkreis Nürnberger Land.
- Möchten Sie den Bebauungsplan einsehen, gehen Sie zu Ihrer örtlichen Gemeinde und suchen dort das Bauamt auf. Die Bauämter haben unterschiedliche Bezeichnungen, beispielsweise auch Stadtplanungsamt, Baubehörde oder untere Bauaufsichtsbehörde.
- Die Baubehörde ist verpflichtet, Ihnen Auskünfte über den Inhalt des Bebauungsplans zu erteilen. Um Ihre Wünsche zum Hausbau schnellstmöglich bewerten zu können, sollten Sie dem Sachbearbeiter Ihr Grundstück genau bezeichnen können. Dazu ist es hilfreich, wenn Sie einen Grundbuchauszug mitbringen. Alternativ genügt es, Gemarkung, Flur- und Grundstücksnummer zu bezeichnen.
- Sie können sich auch Kopien des gesamten Bebauungsplans oder betreffend Ihrem Grundstück erteilen lassen. Die Kommunen verlangen dafür regelmäßig Gebühren. Die Beträge sind örtlich unterschiedlich.
- Kennen Sie den Inhalt des Bebauungsplans, können Sie einen "Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides", also eine Bauvoranfrage einreichen. Dazu können Sie insbesondere konkrete Fragen zu einer bestimmten Planung äußern. Die Bauvoranfrage ist kostengünstiger, als wenn Sie gleich den kompletten Bauantrag für einen Hausbau stellen.
- Soweit der Bebauungsplan Ihrem Bauvorhaben entgegensteht, ermöglicht das Planungsrecht auch einen Antrag auf Abweichung, Ausnahme oder Befreiung. Details sind in § 31 BBauG und in den Landesbauordnungen geregelt. Die Bestimmungen sind sehr komplex und lassen Ausnahmen nur bedingt unter sehr engen Voraussetzungen zu. Ohne juristische und architektonische Beratung werden Sie sich im Dickicht des Gesetzes verlieren.
Die Einsichtnahme in den Bebauungsplan ist ausgesprochen informativ. Sie sollten sich die Gelegenheit nicht entgehen lassen. Die meisten Baubehörden verfügen über Luftbilder. Sie können dann aus der Vogelperspektive einschätzen, ob und wie sich Ihr Bauvorhaben sich in die Umgebung einfügt.
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