Die Gemeinden übertragen den Winterdienst regelmäßig auf die Gebäudeeigentümer. Haben Sie Ihre Immobilie vermietet, können Sie den Winterdienst mietvertraglich auf Ihre Mieter übertragen.
Gebäudeeigentümer sind verkehrssicherungspflichtig
- Bei Schneefall oder Glatteis sind Sie als Vermieter verpflichtet, zu räumen und zu streuen. Ihnen obliegt eine Verkehrssicherungspflicht. Stürzt ein Passant oder ein Besucher, haften Sie für den entstehenden Schaden. Wenn Sie den Winterdienst nun auf Ihren Mieter übertragen haben, übertragen Sie ihm auch diese Verkehrssicherungspflicht. Sie bleiben verpflichtet, den Mieter regelmäßig zu überwachen und zu kontrollieren. Nur dann sind Sie im Schadensfall von der Haftung freigestellt. Nur dann haftet der Mieter allein. Insoweit müssen Sie die Situation unbedingt ernst nehmen.
- Nicht jeder Mieter ist sich seiner Verpflichtung bewusst. Ignoriert, verweigert oder vernachlässigt ein Mieter den Winterdienst, müssen Sie handeln. Andernfalls riskieren Sie, dass Sie in die Verantwortung hineingezogen werden. Sie haben mehrere Möglichkeiten, gegen den Mieter vorzugehen. Eine ideale Lösung gibt es allerdings nicht.
Verklagen Sie den Mieter auf Vertragserfüllung
Wenn Sie dem Mieter den Winterdienst mietvertraglich übertragen haben, verhält sich der Mieter vertragsbrüchig. Sie könnten ihn dann mit gerichtlicher Hilfe auf Erfüllung seines Mietvertrages verklagen. Ein entsprechendes Verpflichtungsurteil wäre unter Androhung von Ordnungsgeld zwangsweise zu vollstrecken. Allerdings müssen Sie dazu prozessieren und riskieren, dass Sie auf den Prozesskosten sitzen bleiben. Und bis zum Urteil dürfte der Winter vorbei sein.
- Idealerweise sprechen Sie den Mieter zunächst einmal auf die Situation an. Möglicherweise gibt es für sein Verhalten einfache Gründe (Krankheit, Gebrechlichkeit). Fordern Sie ihn auf, den Winterdienst zu erledigen. Mahnen Sie ihn förmlich ab. Drohen Sie an, für den Fall der Nichterledigung das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund zu kündigen.
- Wenn die Situation infolge Schneefall oder Glatteis akut ist, dürfen Sie kurze Abmahnfristen setzen. Voraussetzung ist, dass die Situation unzumutbare Dimensionen angenommen hat. Dies kann der Fall sein, wenn infolge des Schneefalls oder Glatteises eine echte Gefahrensituation besteht und unmittelbare Abhilfe unabdingbar ist.
- Alternativ können Sie den Mieter auch abmahnen und nach Fristablauf eine Dienstleistungsfirma mit dem Winterdienst beauftragen. Den dafür maßgeblichen Kostenaufwand stellen Sie dem Mieter in Rechnung. Zahlt er nicht, müssen Sie ihn gezwungenermaßen verklagen. Auch dafür tragen Sie das Prozesskostenrisiko und das Zahlungsrisiko. Aber immerhin lösen Sie damit das anstehende Problem. Der Winterdienst wird ausgeführt wird und Sie erfüllen Ihre Verkehrssicherungspflicht.
Möchten Sie diese Problematik vermeiden, können Sie auch mietvertraglich vereinbaren, eine Dienstleistungsfirma mit dem Winterdienst beauftragen. Den Kostenaufwand dürfen Sie gemäß § 2 Ziffer 8 Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen. Es handelt sich um umlegbare Nebenkosten.
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