Auflassungserklärung - was ist das?

Einfache Kaufverträge können mündlich und per Handschlag besiegelt werden. Kaufverträge über Grundstücke oder Immobilien hingegen bedürfen der notariellen Beurkundung. Der Gesetzgeber will sicherstellen, dass der Käufer eines Grundstücks zuverlässig Eigentum erwirbt und regelt den Eigentumsübergang durch ein formales Abwicklungsverfahren.

Da es meist um viel Geld geht, dürfen in der Abwicklung des Kaufvertrages und der Eigentumsübertragung keine Fehler passieren.

Der Eigentumsübergang erfolgt schrittweise

• Im Notarvertrag erklärt der Verkäufer gegenüber dem Käufer, dass er ein bestimmtes und im Kataster und Grundbuch genau bezeichnetes Objekt verkaufen will. Der Eigentumsübergang erfolgt letztlich, indem das Eigentum im Grundbuch auf den Namen des Käufers umgeschrieben wird.
• Jetzt kommt dazu, dass der Käufer den Kaufpreis fast immer finanzieren muss. Der Verkäufer kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch aber erst zulassen, wenn er den Kaufpreis erhalten hat. Umgekehrt will der Käufer den Kaufpreis erst bezahlen und er erhält den Kaufpreis erst dann von seiner finanzierenden Bank, wenn sichergestellt ist, dass das Eigentum zuverlässig auf ihn umgeschrieben werden kann.

Grundbuchbelastungen müssen zur Löschung gebracht werden

• Die Eigentumsumschreibung setzt ferner voraus, dass die im Grundbuch zu Lasten des Verkäufers oft noch eingetragenen Belastungen (Grundschulden, Sicherungshypotheken, Wohnrecht) gelöscht werden müssen. Der Käufer will schließlich lastenfreies Eigentum erwerben, sonst würde er mit dem Grundstück für die Verpflichtungen des Verkäufers weiter haften.
• Diese Umstände begründen eine zeitliche Verzögerung in der Abwicklung. Solange der mit der Abwicklung des Kaufvertrages beauftragte Notar (er holt die Löschungsbewilligungen der Grundbuchgläubiger sowie den Verzicht der Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ein) die Abwicklung vorantreibt, kann die Eigentumsumschreibung noch nicht erfolgen.

Auflassungserklärung sichert die Eigentumsumschreibung

• Um dem Käufer aber die Sicherheit zu geben, dass die Eigentumsumschreibung erfolgen wird, sobald alle Bedingungen erfüllt sind, enthält der Kaufvertrag die Auflassungserklärung des Verkäufers.
• Die Auflassungserklärung beinhaltet die Erklärung des Verkäufers gegenüber dem Käufer, dass die Eigentumsumschreibung erfolgen kann, wenn er den Kaufpreis erhalten hat.
• Diese Auflassungserklärung wird im Grundbuch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert, so dass der Verkäufer das Grundstück nicht nochmals an einen anderen Käufer verkaufen kann.
• Die Auflassung selbst bezeichnet die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Finanzierungsvollmacht ermöglicht Kaufpreisfinanzierung

• Sie ist in Verbindung mit einer Finanzierungsvollmacht des Verkäufers zugunsten des Käufers zu sehen. Darin bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer, das zu diesem Zeitpunkt noch dem Verkäufer gehörende Grundstück als Sicherheit für die Finanzierung des Kaufpreises zu verwenden und der finanzierenden Bank eine Grundschuld auf das Grundstück zu bestellen.
• Dann kann der Käufer die Grundschuld für die Bank bestellen. Sobald dem Notar die Löschungsbewilligungen der Grundbuchgläubiger vorliegen und die Gemeinde den Verzicht auf ihr Vorkaufsrecht erklärt hat, kann die Bank den Kaufpreis an den Verkäufer zahlen. Damit kommt die Auflassungserklärung des Verkäufers zur Wirkung, so dass der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragen kann und der Käufer endgültig Eigentümer wird.

Notar stellt die Abwicklung sicher

• Durch dieses komplex erscheinende Prozedere wird vermieden, dass der Käufer den Kaufpreis an den Verkäufer zahlt, dieser das Geld verausgabt und der Käufer letztendlich aus hundert möglichen Gründen doch nicht das Eigentum am Grundstück erwerben kann.
• Da die Abwicklung eines Grundstückkaufvertrages ungemein komplex und aufwendig sein kann, hat der Gesetzgeber den Vorgang den Notaren übertragen. Sie gewährleisten, dass alles korrekt abläuft und jeder Beteiligte zu seinem Recht kommt.