Hausverkauf: Übergang Besitz - Gefahren, Versicherungen und Risiken, die Sie kennen sollten

Ein Hausverkauf muss notariell beurkundet werden. Zwar wickelt der Notar den Kaufvertrag ab, dennoch haben Sie es als Eigentümer in der Hand, unnötige Risiken beim Übergang von Besitz und Eigentum zu vermeiden. Auch Ihre Versicherungen können diese Umstände nicht abdecken. Es lauern tückische Gefahren.

Jeder Hausverkauf bedarf notarieller Beurkundung

• Unterscheiden Sie Besitz und Eigentum. Eigentum erwirbt der Käufer erst nach der Zahlung des Kaufpreises und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
• Besitz kann der Käufer bereits früher erwerben, wenn Sie ihm erlauben, die Immobilie vor der Eigentumsumschreibung zu beziehen. Besitz ist ein faktischer Zustand, Eigentum ein rechtlicher Aspekt.

Verfrühter Übergang von Besitz schafft Risiken

• Zum Eigentumserwerb muss der Käufer auch die Grunderwerbssteuer bezahlt haben. Sie haften gegenüber dem Fiskus als Zweitschuldner, falls der Käufer diese nicht bezahlt.
• Demgemäß sollten Sie dem Käufer keinesfalls verfrüht den Besitz einräumen. Müssen Sie den Kaufvertrag nämlich rückabwickeln, haben Sie unter Umständen das Problem, dass der Käufer seinen Besitzstand nicht freiwillig räumen will und noch einige Zeit umsonst in Ihrer Immobilie wohnen bleibt.

Lasten und Versicherungen gehen auf den Käufer über

• Der Übergang von Besitz und Eigentum erfolgt also in zwei Schritten. Umgekehrt muss der Käufer wissen, dass mit der vorzeitigen Kaufpreiszahlung Gefahren verbunden sind. Kann die Eigentumsumschreibung aus irgendwelchen Gründen nicht erfolgen, hat er zwar den Kaufpreis bezahlt, riskiert aber, nicht Eigentümer zu werden. Der Besitz allein genügt nicht zur Sicherung seiner Position.
• Mit der Übergabe des Besitzes gehen die wirtschaftlichen Gefahren, Nutzungen, Lasten und die Verkehrssicherungspflichten auf den Käufer über. Auch die Versicherungen, die das Gebäude gegen Feuer, Sturm und Wasserschäden absichern, gehen auf den Käufer über, können aber von diesem kurzfristig gekündigt werden.
• Vereinbaren Sie im Detail, wer ab welchem Zeitpunkt die öffentlichen Lasten des Grundstücks trägt (kommunale Gebühren, Energieversorgung). Stehen noch öffentliche Infrastrukturmaßnahmen an (neuer Bürgersteig, Ausbau von Sachgasse zur Durchfahrtsstraße) klären Sie, wer welche Kosten trägt. Die Bezugnahme allein auf den Übergang von Besitz und Eigentum kann zu Ungerechtigkeiten führen. 

Achten Sie auch auf diese Gefahren

• Bewohnen Sie als Verkäufer das Gebäude selbst, wird meist ein Termin für die Räumung und Übergabe vereinbart. Ziehen Sie nicht fristgerecht aus, kann der Käufer eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Miete und Schadensersatz (Ersatz der eigenen Mietaufwendungen) verlangen.
• Sinnvollerweise besprechen Sie vor der Beurkundung des Kaufvertrages die Situation mit dem Notar und erörtern die Gegebenheiten. Lassen Sie dem Käufer vor der Beurkundung den Vertragsentwurf zukommen, damit der Beurkundungstermin nicht durch Unstimmigkeiten blockiert wird. Ein großer Teil möglicher Gefahren wird beim Hausverkauf entschärft, soweit der Notar den Kaufvertrag beurkundet und abwickelt.