Grundschuld und Hypothek - der Unterschied einfach erklärt

Ein Gläubiger, der Geld verleiht, möchte eine Sicherheit haben, dass der Darlehensnehmer das Darlehen irgendwann zurückbezahlt. Dazu prüft er zunächst die Bonität des Darlehensinteressenten. Diese muss ausreichend sein, den Kapitaldienst aus Zins und Schädigung sicherzustellen. Zusätzlich sichert sich der Gläubiger ab, indem er eine Sicherheit fordert. Besitzt der Darlehensnehmer ein Grundstück, kann er auf diesem Grundstück eine Hypothek oder eine Grundschuld bestellen.

Hypothek ist mit dem Bestand der Forderung verbunden

• Hypothek und Grundschuld sind beides Immobiliarsicherheiten. Dabei hat die Grundschuld die Hypothek in ihrer wirtschaftlichen Bedeutung abgelöst. Hypotheken werden kaum noch verwendet.
• Der Grund dafür, dass der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek sich wirtschaftlich so stark auswirkt, besteht darin, dass die Grundschuld verkehrsfähiger ist als eine Hypothek.
• Eine Hypothek ist akzessorisch, sagt das Gesetz, die Grundschuld ist es nicht. Dies bedeutet, dass die Hypothek immer an den Bestand der Darlehensforderung geknüpft ist. Erlischt die Forderung, erlischt automatisch auch die Hypothek. Eine Grundschuld hingegen bleibt fortbestehen.
• Wenn der Darlehensnehmer das Darlehen an den Gläubiger zurückzahlt, wird die Hypothek gegenstandslos und im Grundbuch gelöscht.

Die Grundschuld ist fortlaufend verwendbar

• Hat der Darlehensnehmer hingegen eine Grundschuld als Sicherheit bestellt, erlischt diese Grundschuld nicht, wenn er das Darlehen an den Gläubiger zurückzahlt. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch fortbestehen.
• Der Gläubiger erteilt zwar die Löschungsbewilligung für diese Grundschuld, es bleibt aber dem Darlehensnehmer als Immobilieneigentümer überlassen, die Grundschuld im Grundbuch tatsächlich zu löschen oder fortbestehen zu lassen.

Die Verkehrsfähigkeit bestimmt den Unterschied

• Die ursprünglich zu Gunsten des Gläubigers eingetragene Grundschuld wandelt sich dann zu einer Eigentümergrundschuld. Der Immobilieneigentümer kann diese Grundschuld erneut als Sicherheit verwenden und beispielsweise ein neues Darlehen beantragen und dafür die Grundschuld als Sicherheit gewähren.
• Er braucht die bestehende Grundschuld nur noch kostengünstig an den neuen Gläubiger abzutreten. Er spart sich die Notargebühr und die Eintragungsgebühr beim Grundbuchamt, die bei der Neubestellung einer Grundschuld oder Hypothek anfallen würde.
• Eine Grundschuld besteht also unabhängig vom Bestand der Forderung. Sie ist daher auch für die Besicherung eines Kontokorrentkredits, bei dem sich die Forderungshöhe ständig verändert, geeignet. Im Unterschied dazu eignet sich die Hypothek dafür nicht.
• Banken akzeptieren für die Gewährung von Darlehen eigentlich nur noch Grundschulden.