Eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen - rechtliche Hinweise

Früher war die Hypothek der zentrale Begriff des Kreditsicherungsrechts. Da die Hypothek aber immer auf eine bestehende Forderung eines Gläubigers Bezug nimmt, wurde sie in der Praxis weitgehend von der Grundschuld abgelöst.

Typisch für die Grundschuld ist deren Forderungsunabhängigkeit

• Die Grundschuld besteht unabhängig von einer gesicherten Forderung. Zu ihrer Entstehung und zu ihrem Fortbestehen ist daher eine persönliche Forderung eines Gläubigers nicht notwendig. Sie ist "abstrakt".
• Vor allem entsteht sie als Gläubigerrecht nicht erst mit ihrer Valutierung (Begründung einer Forderung), sondern bereits durch Einigung mit dem Gläubiger und Eintragung ins Grundbuch. Dies hat zur Folge, dass das Recht nicht erlischt oder gelöscht werden muss, wenn die Forderung erledigt ist. Sie besteht nach dem Ausgleich der Forderung im Grundbuch zunächst fort. Der bisherige Gläubiger kann das Sicherungsrecht an eine andere Person abtreten und bei Bedarf neu valutieren. Die Hypothek hingegen erlischt mit der Befriedigung der Forderung.

Nur Notare sind beim Grundbuchamt antragsberechtigt

• Üblicherweise wird eine Grundschuld zur Absicherung eines Kredits bestellt. Sie als Kreditnehmer müssen für die Bestellung und deren ranggerechte Eintragung ins Grundbuch sorgen. Beide Aufgaben erledigt der Notar. Sie selbst können als Eigentümer des Grundstücks beim Grundbuchamt keine Eintragung bewirken.
• Der Notar fertigt eine Bestellungsurkunde. Oft werden die dafür notwendigen Formulare von der Bank mit der Darlehenszusage verschickt, sodass der Notar mit diesen Unterlagen ohne großen Aufwand die Bestellungsurkunde erstellen kann.
• Sie können das Sicherungsrecht als Buch- oder Briefgrundschuld bestellen. Nur bei der Briefgrundschuld wird ein Grundschuldbrief erstellt. Sie dient der Verkehrsfähigkeit, da Sie das Recht durch Übergabe des Briefes einfach übertragen können. Bei der Buchgrundschuld genügt die Eintragung ins Grundbuch. Zur Weitergabe an einen Dritten muss sie notariell abgetreten werden.
• Beim Grundbuchamt wird die Grundschuld in Abteilung III eingetragen. In dieser Abteilung finden sich alle Belastungen der Immobilie zugunsten von Gläubigern. Voraussetzung zur Eintragung ist regelmäßig, dass Sie die vom Amtsgericht übersandte Gebührenrechnung bezahlen. Danach erfolgt die Eintragung.
• Mit dem Eingang des Eintragungsantrags durch den Notar beim Grundbuchamt wird der Rang dieses Gläubigerrechts gegenüber nachfolgenden Gläubigern gewahrt. Damit kann die Bank regelmäßig bereits das Darlehen auszahlen.

Belasten und sichern Sie Ihr Grundstück forderungsunabhängig

• Als Eigentümer eines Grundstücks können Sie das Grundstück mit mehreren Grundschulden belasten. Diese stehen in einer Rangfolge. Das Recht an der ersten Rangstelle ist am werthaltigsten, da es durch den Verkehrswert des Grundstücks abgesichert ist. Je weiter der Verkehrswert ausgenutzt wird, desto weniger werthaltig werden die Grundschuldränge.
• Als Eigentümer müssen Sie die Grundschuld aber nicht unbedingt zur Kreditsicherung bestellen. Sie können bereits unabhängig von einer Kreditaufnahme eine Grundschuld eintragen lassen. Benötigen Sie später ein Darlehen, steht das Recht bereits zur Verfügung. Sie wird dann zu Gunsten des Gläubigers nur noch abgetreten.