Wertgrenzen in der Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerungen von Immobilien sind für Kaufinteressenten eine interessante Gelegenheit, an das Traumhaus oder ein Grundstück zu kommen. Der Erwerb kann im besten Fall weit unter dem eigentlichen Verkehrswert erfolgen. Mitunter wird von Versteigerungsspezialisten mit Tricks zulasten der Gläubiger und Schuldner gearbeitet. Scheingebote sind allerdings nicht erlaubt.

Zwangsversteigerung - eine kostengünstige Erwerbsalternative

Grunderwerbsteuer und die Grundbuchgebühren unterscheiden sich beim normalen Kauf und beim Zwangsversteigerungsverfahren nicht.

• Doch die Zuschlagsgebühren liegen bei der Versteigerung unter den Kosten des notariellen Kaufvertrages. Auch Maklerprovisionen fallen für Sie bei Zuschlag nicht an.
• Bieter sind zudem nicht selten der Meinung, dass Versteigerungsobjekte bei einem zweiten Termin wesentlich billiger zu erwerben sind. Begründet wird das mit Wegfallen der Wertgrenzen. Diese Grenzen finden Anwendung im Versteigerungsverfahren.
• Zwei Wertgrenzen sind fest definiert. Allerdings sollten Sie nicht darauf bestehen, dass es einen direkten Zusammenhang mit der Anzahl durchgeführter Versteigerungstermine geben muss.

Zwei definierte Wertgrenzen

• Im Zwangsversteigerungsverfahren haben Sie bis zum Abschluss der Bietstunde Gelegenheit, Gebote abzugeben. Danach folgt die Zuschlagsverhandlung. 
• Ein sofortiger Zuschlag an den Meistbietenden kann, muss jedoch nicht erteilt werden. Hinderungsgründe wären unter anderem abgegebene Scheingebote oder wenn das Höchstgebot unterhalb der vom Gesetz vorgesehenen Wertgrenzen liegt.
• Die beiden klar definierten Wertgrenzen in der Versteigerung bilden die 5/10- und die 7/10-Grenze. Das Versteigerungsgericht wird den Zuschlag für ein zuschlagsfähiges Meistgebot versagen, wenn der letzte Bieter ein Gebot von weniger als 5/10 des Verkehrswertes abgegeben hat.
• Geht das Gebot über die 5/10-Marke hinaus, bleibt aber unter der von 7/10 des Verkehrswertes, sind die dem Versteigerungsverfahren beiwohnenden Gläubiger berechtigt, die Zuschlagsversagung zu beantragen. Wird dem Antrag stattgegeben, spielen beide Wertgrenzen in den kommenden Terminen keine Rolle mehr.

Bedeutung für Erwerbsinteressenten und Gläubiger

• Für einen Erwerbsinteressenten haben die Wertgrenzen in der Zwangsversteigerung unterschiedliche Bedeutung. Der muss vor allem die 5/10-Grenze beachten.
• Denn für bestimmte Zeit kann der Verkauf der Immobilie zu einem darunter liegenden Gebot verhindert werden. Das gelingt selbst dann, wenn der Gläubiger dem niedrigen Verkaufspreis zustimmen würde.
• Der Gläubiger, der das Versteigerungsverfahren angestrengt hat, kann sich auf die 7/10-Grenze berufen. Daneben hat er weitere Möglichkeiten, sich gegen einen Zuschlag auszusprechen. Eine Begründung seinerseits braucht es nicht. Immerhin ist er der Herr des Versteigerungsverfahrens.

Scheingebot unter der Wertgrenze ist missbräuchlich

• Laut Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist ein Scheingebot in der Zwangsversteigerung als Missbrauch zu bewerten, ein eventuell erteilter Zuschlag in der Versteigerung ist gegebenenfalls aufzuheben.
• Als Scheingebot wird jenes betrachtet, welches lediglich mit dem Zweck abgegeben wird, in einem nächsten Versteigerungstermin ohne Rücksicht auf die Wertgrenze den Zuschlag erteilt zu bekommen. Das Versteigerungsgericht kann zum einen das zum ersten Termin abgegebene Gebot zurückweisen.
• Zum anderen wird es zum nächsten Termin Gebote auf die Einhaltung der Wertgrenzen prüfen, die beim früheren Termin gesetzt werden. Wird diese Grenze nicht erreicht, ist dem Gebot der Zuschlag zu versagen.

Das Versteigerungsgericht muss den Schutz gegen die sogenannte "Verschleuderung" gewährleisten. Durch den Zwangsverkauf der Immobilie darf dem Schuldner kein unbilliger Schaden entstehen. Allgemein wird von Rechtspflegern nach dem Grundsatz verfahren: Ein Gebot, welches lediglich 80 Prozent des Verkehrswertes erreicht, muss vor der Zuschlagserteilung geprüft werden.