Wert für "Wohnrecht" berechnen - so gehen Sie vor

Die Vereinbarung eines Wohnrechts berechtigt zur persönlichen Nutzung der Wohnung und zur Mitbenutzung aller dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen eines Hauses. Rechtsgrundlage ist § 1093 BGB. Wenn Sie den Wert eines Wohnrechts berechnen wollen, müssen Sie sich mit einigen Gegebenheiten vertraut machen.

Ein Wohnrecht ist der Miete vergleichbar

• Ein Wohnrecht ist nicht übertragbar und kann nur persönlich ausgeübt werden. Eine Pfändung ist ausgeschlossen.
• Als Wohnrechtsinhaber können Sie die Ausübung des Rechts einer anderen Person überlassen und die Wohnung auf die Dauer des Wohnrechts an Dritte vermieten. Wird das Wohnrecht beendet, tritt der Eigentümer nicht in den Mietvertrag ein. Der Mietvertrag endet automatisch.
• Das Wohnrecht wird im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II eingetragen.
• Als Wohnrechtsberechtigter tragen Sie nur die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung, insbesondere die Schönheitsreparaturen sowie die Verbrauchskosten. Andersartige Vereinbarung jederzeit möglich.

Belastung mindert den Wert der Immobilie beim Verkauf

• Immobilien, die mit einem Wohnrecht belastet sind, sind nur verkäuflich, wenn der Käufer das Wohnrecht akzeptiert oder das Wohnrecht im Grundbuch gelöscht wird.
• Gutachter ermitteln den Wert eines Wohnrechts meist nach einer komplexen Formel und verwenden Zahlenwerte, die Ihnen so kaum zugänglich und wenig verständlich sind. Sie können aber auch einfacher vorgehen.

So berechnen Sie die Belastung

• Ermitteln Sie zunächst die Wohnfläche der dem Wohngeldberechtigten zustehenden und für ihn nutzbaren Fläche. Kann er das ganze Haus nutzen, legen Sie diese Fläche zugrunde.
• Multiplizieren Sie diese mit der nachhaltig erzielbaren monatlichen Kaltmiete je Quadratmeter und multiplizieren Sie das Ergebnis mit zwölf Monaten. Sie erhalten den jährlichen Rohwert des Wohnrechts.
• Je nach der Lage des Objekts wird meist ein Zuschlag von beispielsweise 10 % des Rohwerts (ländliche Region) oder ein Abschlag (verkehrsungünstige Lage) vorgenommen.
• Sie erhalten die monatliche und jährliche Rentenrate.
• Als Nächstes müssen Sie die Lebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten kalkulieren. Gutachter verwenden hierzu eine Sterbetafel und errechnen daraus den Leibrentenbarwertfaktor für den Berechtigten im Alter X. Da dies sehr komplex ist, legen Sie, ausgehend von einer Lebenserwartung von ca. 80 Jahren, im Hinblick auf das Lebensalter des Wohnrechtsberechtigten die Restnutzungszeit des Wohnrechts zugrunde.
• Multiplizieren Sie die Rentenrate mit der Restnutzungszeit. Sie erhalten dann den Barwert des Wohnrechts. Im Wesentlichen entspricht er dem Betrag, den auch ein Mieter in einem vergleichbaren Zeitraum als Miete zahlen müsste.
• Gutachter legen in ihren Berechnungen auch noch einen Kapitalisierungszinssatz und einen Dynamikzinssatz zugrunde, um inflationsbedingte Abweichungen einzukalkulieren.
• Wollen Sie das Haus fortbestehend mit dem Wohnrecht verkaufen, reduziert sich der Kaufpreis um den Barwert des Wohnrechts.