Abschreibung vom Gebäude bei Vermietung - was Sie beachten sollten

Als Eigentümer oder Käufer einer Immobilie können Sie den damit verbundenen finanziellen Aufwand steuerlich nur geltend machen, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten oder bei einer selbst genutzten Immobilie mindestens in Form einer Einliegerwohnung teilvermieten. Bewohnen Sie Ihr Objekt alleine, haben Sie steuerlich mit Ausnahme der Absetzbarkeit von Handwerkerdienstleistungen keinerlei Vorteile mehr. Die Eigenheimzulage wurde bereits 2006 abgeschafft.

Vermietung muss Teil Ihrer Finanzierungsplanung sein

• Wenn Sie also die Steuerersparnis als Teil Ihrer Finanzierungsstrategie betrachten, müssen Sie Ihr Objekt von vornherein unter dem Aspekt der Vermietung betrachten oder eben in einem selbst genutzten Wohnhaus mindestens eine Einliegerwohnung einrichten oder Räume gewerblich vermieten.
• Sie können die mit der Herstellung und der Anschaffung eines Gebäudes verbundenen Kosten linear oder degressiv abschreiben. Die Unterschiede sind teils erheblich.

Es gibt zwei Wege der Abschreibung

• Die lineare Abschreibung können Sie als Bauherr eines Neubaus oder als Käufer einer gebrauchten Immobilie nutzen. Sie beträgt für nach dem 31.12.1924 fertig gestellte Objekte über einen Abschreibungszeitraum von 50 Jahren 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes.
• Die degressive Abschreibung können Sie nur als Bauherr in Anspruch nehmen. Als Käufer einer Immobilie kommt sie für Sie nur infrage, wenn Sie die Immobilie im Jahr der Fertigstellung erwerben. Kaufen Sie eine Eigentumswohnung im Jahr nach ihrer Fertigstellung, verbleibt Ihnen nur die lineare Abschreibung. Sie beträgt über einen Abschreibungszeitraum von 50 Jahren in den ersten 10 Jahren 4 %, in den folgenden 8 Jahren 2,5 % und in den restlichen 32 Jahren 1,25 % der Herstellungskosten des Gebäudes.

Ihre persönliche Situation bestimmt die Afa

• Ihre Entscheidung, ob Sie die lineare oder die degressive Abschreibung in Anspruch nehmen sollen, richtet sich danach, was für Sie individuell unter steuerlichen Gesichtspunkten mehr Sinn macht: eine schnelle und hohe Abschreibung mit einem hohen steuerlichen Anfangseffekt (degressiv) oder die zeitliche Streckung mit niedrigeren Abschreibungsbeträgen über mehrere Jahre (linear).
• Wenn Sie in jungen Jahren bauen und die Abschreibung Teil Ihrer Finanzierungsstrategie ist, sollten Sie degressiv abschreiben. Sie haben dann effektiv mehr Geld verfügbar und sind im höheren Alter vielleicht nicht mehr auf diesen steuerlichen Effekt infolge der Vermietung angewiesen.

Ein bestehendes Gebäude zum Neubau umbauen

• Bauen Sie ein bestehendes Objekt um oder aus, achten Sie darauf, dass es steuerlich als Neubau gehandelt wird. Ein Neubau entsteht dann, wenn Sie ein Gebäudeteil neu so errichten, das es das gesamte Gebäude bautechnisch als neu erscheinen lässt. Planen Sie also entsprechend.
• Um die Anschaffungskosten steuerlich richtig nutzbar zu machen, achten Sie darauf, dass Sie im notariellen Kaufvertrag den Verkehrswert des Gebäudes und den des Grundstücks getrennt darstellen. Sie können nämlich nur die Anschaffungskosten für das Gebäude, nicht aber die für das Grundstück, geltend machen.