Vorvertrag beim Grundstückskauf - das sollten Sie dabei beachten

Der Vorvertrag bedarf nicht der notariellen Form und kann schriftlich zwischen den Parteien abgeschlossen werden. Erst der eigentliche Kaufvertrag muss bei einem Notar beurkundet werden.

Gründe für einen Vorvertrag

• Oft ist es so, dass der Verkäufer mehrere Kaufinteressenten hat. Wenn sich ein Interessent für den Kauf entschlossen hat, benötigt er in der Regel noch die Finanzierung des Kaufpreises oder möchte bestimmte Aspekte der Grundstückssituation prüfen.
• Solange die Finanzierung nicht steht, sollten Sie als Käufer keinesfalls den Kaufvertrag notariell beurkunden, da Sie sich schadensersatzpflichtig machen, wenn die Finanzierung scheitert.
• Andererseits möchten Sie als Kaufinteressent sicherstellen, dass das Grundstück für Sie reserviert wird und Sie spätestens mit der Zusage der Finanzierung durch die Bank den Kaufvertrag beurkunden können. Umgekehrt soll der Verkäufer die anderen Kaufinteressenten zurückweisen und geht das Risiko ein, dass es mit Ihnen dann doch nicht zur Beurkundung kommt.
• Ein Vorvertrag für einen Grundstückskauf kann daher den Interessen beider Parteien am besten gerecht werden.

Details eines Grundstückskaufs

Ein Vorvertrag sollte im Wesentlichen folgende Vertragsklauseln enthalten:

• Auch wenn Sie nur einen Vorvertrag abschließen, entstehen doch gewisse rechtliche Verpflichtungen, sodass die Vertragsdetails möglichst detailliert aufzuführen sind. Dazu gehören die Bezeichnung der Vertragsparteien, Grundbuchsituation, Bezeichnung des Grundstücks, Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten, Übergabebedingungen, Gefahr-, Nutzungen- und Lastenübergabe, Regelung über Kosten und Steuern.
• Am wichtigsten gilt es, eine Regelung zu treffen für den Fall, dass Sie als Kaufinteressent die Beurkundung des Kaufvertrages ablehnen. Hierfür kann es unterschiedliche Gründe geben. Diese Gründe sollten im Vorvertrag im Detail bezeichnet werden. Es ist zu vereinbaren, dass der Kaufvertrag beurkundet wird, soweit sich aus den nachfolgend dargestellten Prüfungen keine negativen Aspekte ergeben.
• Der Vertrag muss mit einer Frist verbunden werden, innerhalb derer Sie sich für oder gegen den Kauf entscheiden müssen.

Planungsaspekte beim Vorvertrag für den Grundstückskauf

• So muss oft erst abgeklärt werden, inwieweit das Grundstück als Bauland ausgewiesen ist. Hierzu ist der Bebauungsplan der Gemeinde einzusehen. Unter Umständen ist es nur als Bauerwartungsland eingeordnet. Aus dem Bebauungsplan ist auch zu entnehmen, welche Art der Bebauung in welchen Einzelheiten erlaubt ist. Hier kann es erhebliche Einschränkungen geben, die im Widerspruch zu den Vorstellungen des Käufers stehen.
• Ferner ist das Grundbuch einzusehen, soweit der Verkäufer selbst keinen möglichst beglaubigten Grundbuchauszug vorzeigen kann. Im Grundbuch können vielfältige, den Grundstückswert mindernde Rechte Dritter eingetragen sein.
• Es kommen Wegerechte der Nachbarn oder von Bauern in Betracht, Überleitungsrechte eines Energieunternehmens, bergwerksbedingte Eintragungen oder Sanierungsvermerke. Zusätzlich gibt das Baulastenverzeichnis des Bauamtes Auskunft über Baulasten.
• Als künftiger Bauherr möchten Sie bei einem Grundstückskauf unter Hinzuziehung eines Bausachverständigen die Beschaffenheit des Grundstücks prüfen. Sie bestimmt die Größenordnung der Folgekosten. Ein Grundstück kann mit Bodenlasten kontaminiert sein, ein zu tief liegendes Grundstück macht Probleme bei der Abwasserbeseitigung. Liegt es zu hoch, kann vielleicht nur bedingt gebaut werden.
• Letztlich ist mit der Gemeinde die Erschließung abzuklären. Als Käufer möchten Sie wissen, ob alle öffentlichen Erschließungsmaßnahmen (Straßenausbau, Bürgersteig, Versorgungsleitungen, Hausanschlüsse zum Grundstück) durchgeführt wurden oder ob in der Zukunft noch mit Kosten zu rechnen ist.
• Beim Verkauf des Grundstücks ist mangels anderweitiger Vereinbarung nicht der Alteigentümer in der Haftung, sondern der Erwerber. Oft rechnen Kommunen bereits getätigte Erschließungskosten erst nach Jahren ab.

Haben Sie sich als Käufer zu diesen Aspekten vorbehalten, je nach Ergebnis vom Kauf zurückzutreten, ist im Vorvertrag zu vereinbaren, dass Sie möglichst keine oder allenfalls eine geringe Entschädigung zahlen müssen, die das Entgegenkommen des Verkäufers bedient, unter Zurückweisung anderer Interessenten zugewartet zu haben. Oft besteht der Verkäufer aber auf einer Schadenersatz-Klausel, in der eine der Höhe nach bestimmte Vertragsstrafe bestimmt wird, falls Sie den Kauf dann doch ablehnen.