Untermietvertrag von einem Gewerberaum - das sollten Sie als Mieter beachten

Bei einem Untermietvertrag überlassen Sie als Hauptmieter den Gewerberaum einem Dritten gegen Entgelt. 

Untervermietvertrag bedarf Zustimmung des Vermieters

• Ihr Untermieter übernimmt nicht an Ihre Stellung als Mieter. Zwischen dem Untermieter und dem Vermieter entstehen keine vertraglichen Beziehungen. Es erfolgt kein Mieterwechsel. Ihre Rechte und Pflichten als Hauptmieter gegenüber dem Vermieter bleiben bestehen.
• Jegliche Untervermietung bedarf der Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann seine Zustimmung bereits bei Abschluss des Mietvertrages erteilen. Dann muss diese im Mietvertrag ausdrücklich formuliert sein.
• Lesen Sie also zunächst Ihren Mietvertrag. Beachten Sie, dass die Untervermietung sich entweder auf einen Teil oder die gesamte Mietsache beziehen kann.
• Finden Sie im Mietvertrag keine Erlaubnis, müssen Sie den Vermieter aus gegebenem Anlass um seine Erlaubnis fragen. Sie müssen wissen, dass Sie beim Gewerberaum im Gegensatz zu einem Wohnraummieter keinen Anspruch auf Erlaubnis haben. In der Regel bleiben Sie dann bis zum Ablauf Ihres Mietvertrages vertraglich gebunden.

Vermietung von Gewerberaum kann zweckgebunden sein

• Berücksichtigen Sie, dass der Vermieter ein Interesse daran haben kann, seinen Gewerberaum zweckgerichtet (Einkaufspassage mit einem bestimmten Mietermix) zu vermieten. Erfüllt Ihr Untermieter diese Voraussetzungen nicht, dürfen Sie nicht erwarten, dass der Vermieter zustimmt.
• Erfüllt Ihr Untermieter die Voraussetzungen, kann Ihr Vermieter allerdings mangels schutzwürdigen Interesses gehalten sein, seine Zustimmung zu erteilen. Teils gesteht die Rechtsprechung dem Hauptmieter ein ordentliches Kündigungsrecht zu, wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

Sie tragen das Bonitätsrisiko

• Ist Ihre wirtschaftliche Lage schlecht, kann der Vermieter ein faktisches Interesse daran haben, dass Sie untervermieten. Damit wird die Mietzahlung gesichert. Allerdings tragen Sie als Hauptmieter das Risiko, dass der Untermieter finanziell in der Lage ist, die Untermiete zu zahlen. Zahlt der Untermieter nicht, kann sich der Vermieter an Sie halten.
• Beachten Sie, dass der Vermieter eine erteilte Erlaubnis verweigern oder widerrufen kann, wenn der Untermieter den Verwendungszweck des Gewerberaums ändern will. Auch wenn sich der Untermieter vertragswidrig verhält, kann der Vermieter die Erlaubnis jederzeit widerrufen und auch Ihren Mietvertrag fristlos kündigen.
• Auf jeden Fall sollten Sie den Untermietvertrag in schriftlicher Form abschließen und darin alle Regelungen aufnehmen, die auch für Ihren eigenen Mietvertrag relevant sind.