Wie unterscheiden sich der Bruttorauminhalt und der umbaute Raum?
Sowohl die Berechnung des Bruttorauminhalts sowie die des umbauten Raums dienen der Ermittlung des Volumens eines Gebäudes beziehungsweise Raumes. Vereinfacht könnte man sagen, dass beim Bruttorauminhalt jedoch die Dicke der Wände oder Decken et cetera miteingerechnet wird, während das für den umbauten Raum nicht berücksichtigt wird. Der Bruttorauminhalt ist also quasi die Maßzahl für das Gebäudevolumen, der umbaute Raum dagegen gibt das Volumen eines Rohbaus an, weshalb er der Wohnflächenberechnung ähnelt. Ihre Definition finden beide Begriffe in der DIN-Verordnung (DIN 277), wobei der umbaute Raum den Bruttorauminhalt dort eigentlich abgelöst hat. Da sie allerdings nicht eins zu eins dasselbe beschreiben, finden sie nach wie vor nebeneinander Verwendung und können auch nicht zueinander umgerechnet werden.
Berechnung des Bruttorauminhalts
Um den Bruttorauminhalt zu berechnen, genügt folgende einfache Formel: Bruttorauminhalt = Brutto-Grundfläche x Höhe.
Folglich wird der Bruttorauminhalt, wie bereits erwähnt, von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks umschlossen, die von den Gründungsflächen, Außenwänden und Dächern gebildet werden. Der Rauminhalt entspricht somit der allseits von Bauteilen umbaute Raum eines Gebäudes.
Wenn Sie beispielsweise den Bruttorauminhalt für eine Grundfläche von 12 auf 10 Metern und einer Höhe von 2,4 Metern berechnen wollen, ergäbe sich nach der Multiplikation ein Wert von 288 Kubikmetern.
Berechnung des umbauten Raums
Für die Berechnung des umbauten Raums dagegen gilt es, ein paar mehr Parameter zu berücksichtigen. Generell muss er bei einem mehrstöckigen Gebäude für jedes Geschoss einzeln berechnet werden, außer die Räume sind in mehreren Geschossen exakt gleich gebaut. Außerdem gibt es für jedes Geschoss einen spezifischen Faktor, der bereits jeweilige Unterschiede zwischen den Geschossen berücksichtigt und in der Form ebenfalls von der DIN-Verordnung vorgegeben wird.
Geschossspezifischer Faktor zur Berechnung des umbauten Raums
Der geschossspezifische Faktor, der für alle nach 1924 erbauten Gebäude gilt, sieht dabei wie folgt aus:
Der geschossspezifische Faktor für jedes volle Geschoss, sowohl Erd- als auch Obergeschosse, beträgt 2,8.
Für ein ausgebautes Dachgeschoss gilt der geschossspezifische Faktor 1,9.
Ein ausgebauter Keller besitzt den Wert 2,4 als geschossspezifischen Faktor.
Formel zur Berechnung des umbauten Raums
Für die Berechnung des umbauten Raums gilt unter Berücksichtigung der verschiedenen geschossspezifischen Faktoren stets die folgende Formel:
Umbauter Raum = Länge x Breite x geschossspezifischer Faktor
Zu beachten sind dabei jedoch ein paar Sonderregelungen. Beispielsweise werden für den Putz 2% des Wertes abgezogen. Für Gebäude, die über keinen Keller verfügen, beginnt die Berechnung ab der Geländeoberfläche, ansonsten ab der Oberkante des Fußbodens im Keller. Ein Dachgeschoss, das nicht ausgebaut ist, geht nach den aktuellen Richtlinien nicht mehr in die Berechnung umbauten Raum mit ein.
Rechenbeispiel
Die Berechnung des umbauten Raums kann folgendes Beispiel verdeutlichen:
Ein Kellergeschoss mit den Maßen von 12 auf 10 Metern und dem geschossspezifischen Faktor 2,4 ergibt einen Wert von 288 Kubikmetern. Ein Erdgeschoss von 12 auf 14 Metern und dem geschossspezifischen Faktor 2,8 ergibt nach der Multiplikation einen Wert von 470,4 Kubikmetern und ein Dachgeschoss von 12 auf 12 Metern um eine dem geschossspezifischen Faktor 1,9 einen Wert von 273,6 Kubikmetern. Nach der Addition all jener Werte erhält man folglich einen umbauten Raum von 1032 Kubikmetern.
Wozu den Bruttorauminhalt oder den umbauten Raum berechnen?
Sowohl der Bruttorauminhalt als auch der umbaute Raum werden - das Volumen einer Immobilie beschreibend - in Kubikmetern angegeben und können wichtige Kennzahlen im Rahmen der Baufinanzierung sowie der Verkehrswertermittlung sein. Entsprechend werden sie von Bausachverständigen, Architekten, Versicherungen, Immobiliengutachter und Bauherren oder Bauleiter genutzt.
Wer sich daher ein genaueres Bild über den Wert seiner Immobilie machen will, dem seien somit die beiden Formeln zur Berechnung dieser relevanten Größen an die Hand gelegt, denn dank ihrer ist es möglich, sich letzten Endes auch ein genaueres Bild über ein Gebäude zu machen.
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