Tschechien: Immobilien - Kaufhinweise

Wer in Tschechien eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich eine "Bescheinigung über den vorübergehenden Aufenthalt" ausstellen lassen und sich eine "Geburtszahl" zuweisen lassen. Für EU-Bürger ist das keine Pflicht, vereinfacht in der Praxis den Behördenverkehr.

Immobilienpreise in Tschechien

Welche Preise erwarten den Interessenten auf dem tschechischen Immobilienmarkt?

• Einen guten Überblick über durchschnittliche Preise für Wohnungen bieten tschechische Webseiten mit Immobilienstatistiken. Übersetzungen ins Deutsche sind einfach mit Bing- oder Google-Translater möglich. Die Preise sind verständlicherweise nicht in Euro, sondern in der Landeswährung Tschechiens. Mit einem Währungsrechner lässt sich der Euro-Betrag leicht ermitteln.
• In Prag reichen die Wohnungspreise (60 Quadratmeter Wohnfläche) von 3,5 bis über 5,5 Millionen Tschechische Kronen (CZK).  Das wären bei einem Kurs von 27 CZK zu einem Euro (November 2013) 128.500 Euro beziehungsweise 202.000 Euro.
• Ein potenzieller Käufer sollte sich auf der Website des Tschechischen Vermessungs- und Katasteramtes (CUZK.CZ) über entsprechende Katastereinträge informieren. Hier erfahren Sie, wer das Eigentumsrecht an einer Immobilie besitzt. Das Hinzuziehen eines Anwalts ist generell zu empfehlen. Ein Notar wird auch immer, mindestens zur Prüfung der Unterschriften der Vertragsparteien, benötigt.

Immobilien kaufen - Steuern und Gebühren

An Steuern fallen in Tschechien beim Immobilienerwerb Immobiliensteuer, Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer an. Beim Verkauf muss der Gewinn versteuert werden. Verkäufer und Käufer haben ganz unterschiedlich mit Steuern zu tun.

• Den Käufer betrifft in erster Linie die Immobiliensteuer. Hat er eine Immobilie erworben, muss er jedes Jahr Immobiliensteuer entrichten. Lage und Größe der Immobilie bestimmen die Höhe der Abgabe. Zum Beispiel sind für eine 100 Quadratmeter große Eigentumswohnung im Zentrum von Prag jährlich etwa 40 Euro zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer ist eine vom Verkäufer zu entrichtende Steuer. Sie beträgt vier Prozent vom Kaufpreis oder Zeitwert. Letzterer muss von einem zertifizierten Gutachter ermittelt worden sein. Für das Finanzamt bildet der höhere Wert die Grundlage der Steuerfestsetzung.
• Der Käufer ist nicht komplett aus dem Schneider, denn er tritt als Bürge für die Zahlung der Steuer auf. Im Kaufvertrag findet sich daher oft ein Hinweis, dass der Käufer für die Zahlungspflicht des Verkäufers einstehen muss. Auf der sicheren Seite ist er, wenn die zu zahlende Grunderwerbsteuer auf einem Notar-Anderkonto eingezahlt wird. Die erste Eigentumsübertragung ist unter Umständen steuerbefreit. Es muss sich hierbei um eine neu errichtete Immobilie handeln, die zu keinem Zeitpunkt vorher bewohnt oder genutzt wird.
• Bei der Mehrwertsteuer wird zwischen gewerblichen und privaten Käufer unterschieden. Ein mehrwertsteuerpflichtiger Verkäufer zahlt einen reduzierten Mehrwertsteuersatz von 15 Prozent. Allerdings darf bei Übertragung die Größe einer Wohnung maximal 120 Quadratmeter und eines Hauses 350 Quadratmeter betragen. Für sonstige Immobilien oder Grundstücke gilt der normale Steuersatz von 21 Prozent Mehrwertsteuer. Eine Ausnahmeregelung gibt es für den Fall, dass zwischen Erwerb und Verkauf mindestens drei Jahre vergangen sind. Der Verkäufer ist von der Mehrwertsteuer freigestellt.
• Wird beim Verkauf einer Immobilie ein Gewinn (Veräußerungswert abzüglich Anschaffungswert) erzielt, wird er dem steuerpflichtigen Einkommen zugerechnet. Berechnungsgrundlage für Kapitaleinkünfte aus Immobilienverkäufen ist die Differenz des Veräußerungswertes abzüglich der Anschaffungskosten. Die allgemeinen Steuersätze für die Einkommenssteuern in Tschechien betragen für natürliche Personen 15 Prozent für juristische Personen 19 Prozent. Sehr große Einkommen sind im Zeitraum 2013 bis 2015 von einer sogenannten "solidarischen Steuererhöhung" betroffen. Unter bestimmten Umständen (selbst bewohntes Wohneigentum) gibt es für den Verkäufer einer Steuerbefreiung.

Rechtsdienstleistungen rund um Kaufverträge machen etwa 250 Euro. Schätzungen durch einen beglaubigten Gutachter kosten bei einer Wohnung zwischen Wohnung 80 bis 160 Euro, bei einem Haus bis 300 Euro und für Grundstücke zwischen 60 bis 120 Euro. Eintragung ins Register des Katasteramtes kostet etwa 40 Euro. Weitere Gebühren erheben Rechtsanwalt und Notar. Nur bei Letzterem richten sich diese nach staatlich geschützten Standardwert-Tabellen. Bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro liegt die Gebühr bei etwa 950 Euro.