Mietrecht: Renovierung bei Auszug - das sollten Sie wissen

Mietrecht: Bei Auszug besteht nicht immer Renovierungspflicht

• Laut Mietrecht ist grundsätzlich der Vermieter für Renovierungsarbeiten zuständig. Denn laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB § 535, Abs. 1) ist prinzipiell der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten.
• Für sämtliche durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehende Abnutzungserscheinungen haftet somit nicht der Mieter (BGB § 538). Allerdings kann der Vermieter diese Rechtspflicht mithilfe des Mietvertrages und entsprechender Renovierungsklauseln dem Mieter übertragen. Vorausgesetzt, sie gehen mit den Bestimmungen des Mietrechts und den Urteilen des Bundesgerichtshofs konform.
• Prüfen Sie zuerst den Mietvertrag, bevor Sie eine Grundrenovierung der Wohnung vornehmen. Denn sobald nach starren Fristen renoviert werden soll oder der Mieter in seinen Rechten zu stark eingeschränkt wird, ist die Klausel ungültig und Sie brauchen nicht in vollem Umfang die Malerarbeiten übernehmen.

Renovierung bei Mietende: Tipps für Mieter

• Die Pflicht zur Renovierung kann der Vermieter zwar auf den Mieter umlegen, dies ist jedoch nur in dem Umfang zulässig, in dem der Mieter die Wohnung auch „abwohnt“. Hierzu reicht eine einfache Klausel, wie z. B. „Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen.“ Meist werden jedoch detaillierte und oft auch zulässige Klauseln verankert.
• Der Mieter kann auch Zeiträume zum Renovieren der betreffenden Räume aufgetragen bekommen. Üblich ist es z. B. ca. alle 3 Jahre Küche und Bad und alle 5 Jahre die Wohn- bzw. Schlafräume zu renovieren.
• Sind keine Schönheitsreparaturen im Mietvertrag enthalten, muss der Mieter auch nicht prinzipiell renovieren. Das gilt auch, wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, die unwirksam ist.
• Unwirksam sind Klauseln im Mietvertrag, die verlangen, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nach einem festen oder zu knapp kalkulierten Terminplan auf seine Kosten erledigt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH, Az: VIII ZR 361/03, 152/05, 178/05). Die Richter beurteilten zu kurze oder enge Renovierungszeiträume als unwirksam. Dann entfällt die Renovierungspflicht des Mieters und der Vermieter muss allein die Wohnung malermäßig in Ordnung bringen.
• Eine Vereinbarung, nach der der Mieter anteilige Kosten prinzipiell zu übernehmen hat, ist ebenfalls nicht im Sinne des Mietrechts. Die so genannte „Tapetenklausel“, bei der der Mieter z. B. verpflichtet ist, alle Tapeten beim Auszug von der Wand zu lösen, ist nicht zulässig.
• Auch eine Farbvorgabe, wie z. B., dass nur helle Farben und Tapeten verwendet werden dürfen, braucht der Mieter nicht beachten (BGH, Az. VIII ZR 224/07). 
• Enthält ein Mietvertrag unzulässige Farbvorgaben, muss der Mieter gar nicht renovieren.
• Alle Wände weiß zu streichen, ist laut Mietrecht ebenfalls keine prinzipielle Pflicht des Mieters. Hier hat der Bundesgerichtshof erst kürzlich festgelegt, dass bei Auszug solch eine Forderung unzulässig ist. Solch einen Anspruch fanden die Richter als zu weitgehend und die Rechte des Mieters zu sehr einschneidend, „weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert“ (Az: VIII ZR 198/10).
• Kettenraucher müssen dem Vermieter beim Auszug jedoch eventuell einen Schadenersatz zahlen, wenn die Tapeten stark vergilbt sind und die Nikotinspuren unübersehbar sind (BGH, Az. VIII ZR 37/07).
• In welchem Zustand der Mieter beim Einzug übernahm, ist nicht relevant. Wichtig ist z. B. bei einer Renovierungsklausel innerhalb bestimmter Zeiträume, dass die Fristen ab Einzug gelten. Ist die Frist für die Schönheitsreparatur bei Auszug noch nicht um, braucht der Mieter nur übermäßig abgewohnte Wände bzw. Räume neu tapezieren oder streichen und nicht die gesamte Wohnung malerisch instand setzen.
• Jeder Mieter ist berechtigt, selbst zu Pinsel und Farbe bzw. Tapete zu greifen und die Renovierung ordentlich allein auszuführen. Er muss die Renovierung nicht durch eine Malerfirma durchführen lassen. Eine Klausel, die z. B. oft in Formularmietverträgen enthalten ist und die ihn dazu verpflichtet, eine Fachfirma zu beauftragen, würde bedeuten, dass der Mieter einen Handwerker bei Auszug mit der Renovierung beauftragen und ihn dafür bezahlen soll. Diese Forderung ist unzulässig.
• Wer eine Wohnung untapeziert übernahm, muss andererseits bei Auszug auch nicht alle Tapeten entfernen.
• Wichtig ist beim Auszug nur, dass die Wohnung so beschaffen ist, dass sie lückenlos weiter vermietet werden kann. Also ordentlich, vollständig geräumt, sauber und ohne extreme Rückstände an den Wänden, entsprechend den Bestimmungen des Mietrechts.