Mietminderung rückwirkend geltend machen

Möchte der Mieter die Miete mindern, muss er den Vermieter unverzüglich über den Mangel informieren. Sinn und Zweck der Regelung ist, dass der Vermieter die Möglichkeit haben muss, die Beanstandung zu bereinigen.

Mietminderung erfordert Kenntnis des Mangels

• Grundsätzlich kann der Mieter die Miete erst ab dem Zeitpunkt der Mängelanzeige mindern. Die rückwirkende Mietminderung für zurückliegende Zeiträume bleibt ausgeschlossen, da der Vermieter insoweit keine Möglichkeit hatte, die Situation zu regulieren.
• Voraussetzung ist aber, dass der Mieter die Situation selbst kennt. Nur wenn er sie kennt, kann er mindern. Dabei muss sich seine Kenntnis auf den konkreten Mangel, sein äußeres Erscheinungsbild und seine Auswirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beziehen. Dabei schadet ihm bereits grob fahrlässige Unkenntnis.
• Kannte der Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages, kann er nicht mindern.

Rückwirkende Minderung bedarf des Vorbehalts

• Eine rückwirkende Mietminderung ist nur möglich, wenn der Mieter den Mangel feststellt und seine Mieter zwar zahlt, sich aber eine eventuelle Mietminderung vorbehält. Dann kann er die Entwicklung der Situation abwarten und später immer noch mindern. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Vermieter ausdrücklich über diesen Vorbehalt informiert.
• Rückwirkend kommt eine Mietminderung auch dann in Betracht, wenn sich der Mangel nachträglich herausstellt und faktisch von Anfang an seit Bestehen des Mietverhältnisses existent war. Beispiel: Der Mieter stellt im Nachhinein fest, dass die im Mietvertrag ausgewiesene Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht.
• Ebenso kommt sie in Betracht, wenn der Mieter die Miete zahlt, weil er darauf vertraut, dass der Vermieter entsprechend seiner Zusage den Mangel beseitigen wird.
• Eine Mietminderung im Nachhinein ist ausgeschlossen, wenn der Anspruch des Mieters verjährt ist. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter den Mangel erkannt hat.