Mietkündigung bei Hausverkauf? - Wissenswertes zum Mieterschutz beim Eigentümerwechsel

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält im Abschnitt zum Mietrecht einen ehernen Grundsatz: § 566 BGB besagt, dass Kauf Miete nicht bricht. Bei einem Hausverkauf werden die gültigen Mietverträge also nicht einfach hinfällig.

Keine automatische Mietkündigung bei einem Hausverkauf

• Bei einem Hausverkauf erwirbt der neue Eigentümer nicht automatisch das Recht, nun sofort allen Mietern kündigen zu können. Vielmehr tritt er gem. § 566 Abs. 1 BGB in alle sich aus den bestehenden Mietverhältnissen ergebenden Rechte und Pflichten ein, er wird also zum neuen Vermieter. Eine Mietkündigung ist daher nicht automatisch möglich.
• Natürlich kann es sein, dass der Erwerber mit der Immobilie andere Zwecke verfolgen will als der vorherige Eigentümer. Dass er alle Rechte des vorigen Vermieters übernimmt, bedeutet beispielsweise auch, dass er unter den gleichen Voraussetzungen kündigen kann. Dies könnte beispielsweise der Fall sein, wenn er einen Eigenbedarf an der Wohnung bzw. dem Haus geltend machen kann, vgl. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
• Stehen vermietete Wohnräume zum Verkauf, haben die Mieter allerdings auch ein Vorkaufsrecht, vgl. § 577 Abs. 1 S. 1 BGB. Eine Ausnahme davon gibt es aus naheliegenden Gründen allerdings, wenn der Vermieter die Wohnräume an die eigenen Familienangehörigen verkaufen will, s. § 577 Abs. 1 S. 2 BGB.

Die "Sozialklauseln" kennen   

• Wenn Sie Mieter einer Wohnungsanlage sind, und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, dann gilt gem. § 577a BGB eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren. Vor Ablauf von drei Jahren nach Übergang des Eigentums an der Wohnung bzw. Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch kann Ihnen der neue Vermieter demnach nicht kündigen.
• In Gebieten, in denen ein besonderer Mangel an Wohnraum herrscht, kann diese Frist durch eine Landesverordnung gem. § 577a Abs. 2 BGB sogar noch verlängert werden. Dies ist beispielsweise in NRW der Fall, wo nach der Kündigungssperrfristverordnung (KspVO NRW) für manche Städte eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren gilt.
• Sind Sie Mieter einer Sozialwohnung, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, geht der Kündigungsschutz in der Regel noch weiter und dauert so lange an, wie die Wohnung der Sozialbindung unterliegt.

Ein Hausverkauf hat zunächst nicht automatisch eine Mietkündigung zur Folge. Trotzdem kann ein Vermieterwechsel für einen Mieter langfristig auch unangenehme Folgen haben.