Kosten für den Dachausbau steuerlich geltend machen - so geht's

Sich die Kosten zurückholen – für Vermieter und Mieter

• Das Einkommenssteuergesetz (kurz EStG) bietet ganz allgemein verschiedene Möglichkeiten der Reduzierung der eigenen Steuerlast aufgrund von eigenen Kosten. Der Dachausbau im eigenen Haus oder einer eigenen Dachgeschosseigentumswohnung kann damit als Aufwand die eigenen Steuern reduzieren. Es geht dabei aber immer nur darum, die Ausgaben für Steuern durch andere Ausgaben zu neutralisieren, nicht um Geld zu bekommen. Der Begriff „Steuergeschenk“, der sich in diesem Zusammenhang immer wieder aufdrängt, ist somit missverständlich.
• Das EStG bietet im § 10e (2) die Möglichkeit, auf Antrag Kosten für Ausbauten steuerlich geltend zu machen.
• Hierfür muss zuerst die Bemessungsgrundlage nach EStG § 10e (1) ermittelt werden. Diese errechnet sich aus sechs Prozent der Herstellungskosten in dem Herstellungsjahr und den ersten drei Jahren nach der Baumaßnahme. In den vier darauf folgenden Jahren ist die Bemessungsgrundlage fünf Prozent der Herstellungskosten.
• Allerdings gibt es auch Höchstgrenzen, die trotz der Bemessungsgrundlage nicht überschritten werden können. Diese sind in dem Herstellungsjahr und den drei darauf folgenden Jahren 4.602 Euro pro Jahr. In den vier nachfolgenden Jahren ist die Höchstgrenze bei 3.835 Euro. In jedem Fall bleiben diese Höchstgrenzen aber noch über den Kosten, die abgesetzt werden können, wenn kein Dachausbau oder Ähnliches, sondern nur eine normale Instandsetzung abgesetzt werden soll.

Der Dachausbau als besondere Chance für Vermieter

• Als Vermieter können Sie die Kosten des Dachausbaus, genauso wie als privater Nutzer, steuerlich geltend machen. Für Sie entstehen aber noch weitere Vorteile darin, dass Sie eine Überschussrechnung aus Ihren Gewinnen aus Vermietung und Verpachtung in Ihrer Steuererklärung durchführen müssen. In diese Überschussrechnung können Sie die Kosten für den Dachausbau einschließen und damit Ihre Gewinne aus der Vermietung steuerlich neutralisieren. Eventuell werden Sie Ihre Gewinne hiermit sogar vollständig übertreffen und haben damit für das Folgejahr einen Vortrag auf Ihre Kostenüberschussrechnung.
• Der größte Vorteil eines Dachausbaus entsteht für Vermieter allerdings in der Modernisierung, die hiermit durchgeführt wird. Gemäß § 559 BGB kann ein Vermieter elf Prozent der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegen. Somit können Sie Ihre Mieteinnahmen evtl. sogar über den Mietenspiegel steigern und trotzdem im ersten Jahr keine Steuern auf die gesamte Miete bezahlen, da Sie die Kosten der Modernisierung in der Überschussrechnung verwerten können.

Generelle Hinweise zu Modernisierungskosten (auch beim Dachausbau)

• Wenn Sie z. B. Ihren Spitzboden ausbauen und dabei bestehende Fenster erneuern oder den Bodenbelag ändern, sollten Sie sich immer Einzelrechnungen geben lassen, damit Sie die Instandhaltungsaufgaben innerhalb der Modernisierung einzeln als Kosten nach § 35a(3) EStG absetzen können.
• Bedenken Sie auch, dass ein Dachausbau, der mehr als zehn Prozent der Dachfläche verändert, unter die EnEV der neuesten Fassung fällt und Sie somit energetisch die Vorschriften aus dieser Verordnung einhalten müssen.