Kaufabsichtserklärung für eine Immobilie - Wissenswertes zu Ihrem Immobilienkauf

Eine Kaufabsichtserklärung ist kein Kaufvertrag

• Der Kauf einer Immobilie erfordert völlige Aufmerksamkeit und nicht selten rutschen Interessenten schneller in Verträge, als geplant. Gleichgültig, ob Sie die Immobilie über einen Makler oder privat suchen, in beiden Fällen kann es geschehen, dass man Ihnen bei Ihrem ersten signalisierten Kaufinteresse eine sogenannte Kaufabsichtserklärung vorlegt. D.h.: Wenn Sie einer Immobilie zustimmen und die Kaufabsicht äußern, haben private Verkäufer als auch Makler ein Interesse daran, diese Kaufabsicht per privatrechtlichem Vertrag verbindlich zu gestalten. Da eine Erklärung allerdings nicht vertraglich bindend gestaltet werden kann, fügen einige Makler bzw. Verkäufer der Erklärung noch Ergänzungen in Form von „Schadensersatzansprüchen“ hinzu.

• Die Kaufabsichtserklärung, die je nach Makler bzw. Verkäufer unterschiedlich aufgesetzt sein kann, dient dem psychologischen Effekt, das ausgesprochene Kaufangebot zu sichern.  In Form einer reinen Erklärung, die Immobilie kaufen zu wollen, gehen Sie keine zwingende Vertragsbindung ein. Nur der Kaufvertrag (§ 433 BGB ), der vom Notar gestaltet wird, ist bindend. Um Ihrer schriftlichen Erklärung, eine Immobilie kaufen zu wollen, einen Vertragscharakter zu verleihen, fügen einige Makler bzw. Verkäufer der Erklärung noch weitere, verhandelte Verpflichtungen hinzu - wie z.B. „Vereinbarung einer Entschädigung bei Rücktritt“.

Die Immobilie kaufen zu wollen, verpflichtet Sie nicht

• Eine Erklärung abgeben zu müssen, kann oft vorkommen. Im gesetzlichen Kontext gibt es z.B. die „Eidesstaatliche Erklärung“, die „Erklärung zur Einkommenssteuer“ usw. D.h., alle Erklärungen, die Sie gegenüber Behörden und juristischen Institutionen abgeben, müssen der Wahrheit entsprechen. Ansonsten haben Behörden und juristische Institutionen Möglichkeiten der Sanktionierung bzw. Bestrafung. Diesem Grundsatz der “ehrlichen Aussage“ soll auch die Kaufabsichtserklärung dienen.

• Eine Kaufabsichtserklärung kann Sinn machen, wenn Sie sich die Immobilie reservieren lassen möchten, um Ihre Finanzierung zu klären. Maklern und Verkäufern sichert sie im begrenzten Rahmen einen zu erwartenden Verkauf zu, aufgrund dessen eine Reservierung zu akzeptieren ist. Hin und wieder sollen aber auch Interessenten für „schwer verkäufliche Immobilien“ mit einer solchen Erklärung psychologisch  gebunden werden. Seien Sie also achtsam, aus welchem Grunde Ihnen die Kaufabsichtserklärung vorgelegt wird.

• Sollten Sie einer solchen Erklärung zum Immobilienkauf zustimmen, achten Sie darauf, dass die Erklärung nicht nur einseitig formuliert wird. D.h., nicht nur Sie als Käufer sollten Ihre Kauferklärung schriftlich abgeben, sondern auch der Verkäufer sollte darin erklären, Ihnen das Objekt bis zum Zeitpunkt x, zum vereinbarten Preis y zu reservieren. Da Makler und Verkäufer der Erklärung oft weitere Verbindlichkeiten zufügen, studieren Sie den Inhalt der Kaufabsichtserklärung genau. Bestimmte Zusätze können schnell zu privatrechtlichen Folgen führen.

Kaufabsichtserklärungen für Immobilien können sehr unterschiedlich sein

• Bitten Sie sich zur Unterschrift der Kaufabsichtserklärung Zeit aus, um zu prüfen, welche Klauseln in Ihrer Erklärung, privatrechtliche Forderungen stellen. In der Regel sichern sich Makler mit der Kaufabsichtserklärung, für den Fall des Verkaufs, eine Maklercourtage zwischen 3-6,5 % ab. Diese Vorgehensweise ist allgemein bekannt und akzeptiert. Dennoch kann die Erklärung noch weitere inhaltliche Überraschungen aufweisen.

• Ihre Erklärung selber ist nicht verbindlich im Sinne eines Vertrages, denn die Formulierung, wie z.B. „beabsichtigen, das Objekt zu kaufen“, gibt nur Ihre Absicht und nicht Ihren vertragsbindenden Entschluss kund. Ihre Absichtserklärung kann auch nicht mit einem Schadensersatz belegt werden. Dahin gehende Formulierungen, sollten Sie von einem Rechtsanwalt prüfen lassen, denn es gibt durchaus Klauseln, die sich später als unwirksam herausstellen.

• Sie können von Ihrer schriftlich abgegebenen Erklärung, eine Immobilie kaufen zu wollen, ohne Begründung zurücktreten. Allerdings beinhalten einige Vertragsformulierungen Hinweise, wie z.B. „Rücktritt unter Begründungen der Notwendigkeit". Inwieweit eine solche Klausel Bestand hat, sollten Sie ebenfalls vor Unterschrift durch den Rechtsanwalt prüfen lassen. Sätze - wie z.B. „Verschulden vor Abschluss des Vertrages (oder vor Vertragsabschluss)“ - sind ebenfalls ernst zu nehmen, denn wenn Makler bzw. Verkäufer Ihnen nachweisen können, vor der Unterschrift gewusst zu haben, das Objekt nicht kaufen zu können, könnten Sie schadensersatzpflichtig werden.

• Zum Teil können Kaufabsichtserklärungen bestimmte Verpflichtungen für „Aufwandsentschädigungen“ enthalten. In gewissem, angemessenen Rahmen, könnten diese Gültigkeit besitzen. Einige Erklärungen werden mit einer von Ihnen formulierten Bitte aufgesetzt, wie z.B. „Auftrag, einen Vertragsentwurf vorzubereiten“. Damit hätten Sie einen kostenpflichtigen Auftrag erteilt. Lassen Sie deshalb die Ihnen vorgelegte Kaufabsichtserklärung vor Unterschrift von einem Rechtsanwalt prüfen.